教你如何巧妙理财化解住房难题

山不赚水赚

你为何不买房？"时不时总有朋友这样问我。"为什么买房？现在租金回报率那么低！"我的回答总是一成不变。 　　并非没有关注过上海的房产市场，好几位同事也属于有好几套房每月租金收入不少的"收租一族"。问其中一位，他说手中一套虹口区的二居室，市价大概在100万元左右，每年租金收入3.5万元，如此算来，年租金回报率就是3.5厘。 　　这年头，要一年赚3.5％还不容易！我有100万元为什么要去买套房？比如说，现在五年期存款利率为5.85厘，这就意味着我100万元存银行每年有5.85万元的利息，扣除5％的利息税后实得5.5575万元。我大可拿出其中的3.5万元来租下同事的那套房子，剩下来的2万多元爱怎么花就怎么花。 　　也许有人笑我太天真，问我5年后存款到期再也无法获得那么高的存款利率怎么办？要是租金不断上涨怎么办？ 　　我同意只要中国经济不断成长，房产肯定是上佳的投资对象，但这并不等于说我一定要把自己居住的那套住房当作投资对象。我可以投资房地产股，可以投资房地产信托产品，也可以投资房地产投资基金。比如香港股市就有一个叫越秀房地产基金的投资产品，可以像股票一样交易，其持有的全部资产就是广州的商业大厦等物业，并会每年把至少90％的租金收入派发给基金持有人，按照目前的市价，其年租金回报率在7厘左右。我大可买入类似的产品，不但每年收益比存银行更多，而且只要地产向好，房地产基金持有的物业一样升值，租金一样增加，我获得的回报自然水涨船高。有这样的好东西，即使我租房住，又何需担心踏空未来几十年中国地产潜在的长期牛市呢？ 　　买不起未必住不起 　　2007年房价那轮上涨过后，小刘是愈发买不起家附近的那个高档楼盘了。自从2002年开盘至今，小刘始终对这个环境不俗的小区心仪不已，但是工资的涨速明显敌不过房价的涨势。小刘新婚妻子的一席话点醒了梦中人："我们买不起，未必住不起呀。"利用不同区域楼盘的租赁回报差，小刘夫妇顺利地住进了这个心仪已久的小区。 　　小刘夫妇现有一套70平方米两房的老式公寓，如果出售，大概可以套现90万元，夫妇俩还有30万元的现金。如果要买那个心仪的新小区，120多平方米的三房房价已经涨到300万元，小刘夫妇的资产刚好能够贷款七成购买这套二手房，剩下的现金用于支付各类税费和装修。但从此以后，夫妇俩每月要支付12000元左右的房贷，对于月薪总额仅15000元的这个家庭来说，交完房租，两人生活水平将迅速下降，而且以小刘夫妇的收入情况，银行现在不会放贷。 　　按照小刘妻子的方案，住的问题就得到了解决。夫妇俩将老房子转售为租，月租金3000元，30万元的现金再买套60万元左右的老房子，月租金2000元。而那个环境很好的新小区因为入住率低，三房精装修的月租金仅5000元。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房，住进了自己心仪的小区，每个月只需额外支付小房子的房贷2000多元。 　　房屋出租投资回报率的不同是目前上海楼市中普遍存在的现象。据合富置业有关人士透露，从目前的上海房屋租赁市场来看，售后公房的出租投资回报率是最高的，可以达到5％-6％左右，而一些新交房楼盘的投资回报率较低，仅2％-3％。通过利用不同楼盘间的投资回报率差，购房者完全可以以低成本达到改善居住条件的目的。 　　巧借房贷融资 　　记者的一个朋友是一家民营通讯服务业的销售总监，因为在海外工作过一段时间，积蓄比较丰厚，他先后买过两处房产都没有用贷款。最近，他的一个老同事邀请他合伙开公司，代理以前一个客户的产品，但问题也随之而来：做"代理"需要事先垫付120万元"保证金"才可以拿货经营。因为是"合伙"，他至少要出一半资金，可是他手头一时拿不出60万元。 　　作为老朋友，记者替他出谋划策一番：他的总资产包括两处房产，其中一套商铺买的时候60万元、一套自用的住房50万元，现在这两处物业市值总共在200万元左右；此外，他还有市值约30万元的股票和10万元存款。粗略计算一下，他的总资产虽然有240万元，但其中主要是房产，也难怪他拿不出60万元。 　　好在目前多数银行有抵押贷款业务，尤其是房产可以申请"流动资金抵押贷款"。我又为他算一笔账：两处房产市值200万元，抵押给银行，申请三成贷款就可以解"燃眉之急"；而贷款的60万元只占总资产的25％―――贷款比例不到30％，这对于他来说也属于"财务安全"的范围。 　　更常见的情形是，有些家庭原来少量的贷款早已还清，而现在面临买车、二次装修等需要拿出一笔资金，这时候也可以申请"房产抵押贷款"，一般可以根据自身的需求，最高申请到房地产评估价格的7成贷款。事实上，多数家庭可能不需要贷到足够额度。例如，2002年左右一套原价30万元的房子，现在市场实际价值都要在80万元以上，就算按照3成申请贷款，20多万元的贷款金额也足已支付日常的大宗消费。 　　买房套用公积金 　　买房未必是炒房，也未必是自住，还可以是为了理财。随着房价不断上升，现在很多企事业单位都为员工提供高比例的住房公积金。有的企业员工公积金和补充公积金月度交纳总额超过2000元，有些企业在公积金之外，还有房屋补贴。在单位高福利的支撑下，用理财的方式买房不啻为一个聪明的举动，如果投资得好，甚至还能为自己日常生活增加收入。 　　陈小姐就是这样一个善于用房子来理财的白领。2007年上半年，陈小姐在股市投资小有所获，20多万元投资一举上涨到30万元。下半年开始，股市像坐电梯般上上下下了，陈小姐将所有的炒股资金投入房地产市场―――她用30万元做首付购买了一套位于内环内的二手房，其余的房款纯公积金贷款，按揭30年，每月还贷总额2500元。此时，陈小姐的补充公积金账户已经开通两三年了，账户里积存了好几万元，且每月还有两千多元的入账。除此以外，每年陈小姐还可以获得公司下发的两万元房屋补贴。拿下了这套房子后，经过简单装修，陈小姐将这套房子租了出去，租金每月3000元。 　　这套二手房为陈小姐带来了丰厚的回报：首先，刚刚买好房子半年，上海房价迅速上涨，陈小姐60多万元买进的二手房已值80多万元。其次，房贷每月由公积金偿还，陈小姐基本不需要从口袋里另外掏钱供房，贷款买房其实一点都不累，每个月公积金加补充公积金正好支付房贷，3000元的月租金和单位的房屋补贴反而成为陈小姐的零花钱。 　　据业内人士透露，近两年以来，上海购房者中公积金使用比例呈直线上升趋势，购房者已经充分意识到利用公积金购房和理财的重要性。根据上海住房公积金中心的数据，目前上年结转的公积金存款的银行利率为3.33％，而半年到五年以上商业存款利率从3.78％到5.85％。在贷款方面，目前五年以上的公积金贷款利率为5.22％，而同期的商业房贷利率高达7.83％。可见，在条件允许的情况下，应尽量降低公积金账户中的存款比例，同时提高贷款比例。