[转帖]2008年后房价会跌吗 房市可能出现真正拐点

快乐老狼

作者：尹中立<!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->(<a class="akey" href="http://blog.sina.com.cn/m/yinzhongli" target="_blank">尹中立博客</a>|<a class="akey" href="http://sousuo.house.sina.com.cn:8080/result2.jsp?key=&amp;term=尹中立&amp;field=subject_news" target="_blank">尹中立新闻</a>)<!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--> 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任<p>　　很多北京的朋友都认为，2008年之后北京的房价会下跌，原因是奥运会举办之后，北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国房价的主要因素。我在此<!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->
                <table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><div id="PublicRelation6" name="PublicRelation"></div></td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，2008年之后的房价可能会下跌。</p><p>　　触动我将人口结构与<span class="yqlink">
                        <a class="akey" title="房地产" href="http://www.iask.com/n?k=%B7%BF%B5%D8%B2%FA" target="_blank">房地产</a></span>价格联系起来的动因是最近一次回乡探亲之行。</p><p>　　我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有1公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得上世纪80年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约500人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班七八十名学生挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺。</p><p>　　但这次返回母校时，眼前的景象让我深感震惊。往日的喧嚣被一片凄凉所替代，当年有500名学生的学校如今只剩下100多名学生。据老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，乡政府已经决定把临近的几所初中合在一起，剩下的这100多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该学校就停止招生，我的母校将彻底关门了。往日的铃声将永远成为回忆。</p><p>　　母校的兴衰促使我思考中国的人口结构的变化：和20年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人在80年代正好处于上中学的年龄，因此，才有我上中学时拥挤的场面。由于计划生育政策的实施，上世纪60、70年代出生人口的下一代比他们的父辈少了一半多。这就是我的母校出现“门前冷落”的最根本原因。</p><p>　　很显然，人口结构的变化导致了学校生源的变化。同样如此，人口结构的变化也会对房地产市场产生深刻的影响。</p><p>　　从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。</p><p>　　但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响<span class="yqlink">
                        <form class="yqin" action="http://www.iask.com/n" method="post"></form><a class="akey" title="房价" href="http://www.iask.com/n?k=%B7%BF%BC%DB" target="_blank">房价</a></span>的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。从这个角度看，2008年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束，如同曾经十分热闹的我的母校一样。</p><p>　　当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。笔者认为，在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程，为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。 </p>

快乐老狼

<p>人口观点 看房价 也是比较科学的</p><p>首先要明确 买房需求不是跟随人口变化的，而是根据家庭数目变化的</p><p>目前 我国人口还处于微增长阶段。但房产的主要市场，经济较发达区域人口总体要开始减少了。家庭数目按照上文的分析 未来几年就要下降了，而且比较厉害的下降。</p><p>家庭数目的大幅度下降会大大降低房产的需求。而且会多出不少存量房进入市场。</p><p>城市化进程是必然的。 城市化进程带来的房产影响会是促进和衰退并存的</p><p>因为城市化的实质是人口的流通，是人口布局的改变。比方杭州城市化中作为人口净流入，那么就有其他地方 人口净流出。杭州房产受益净流入，就有地方房产受损净流出。</p><p>在这方面，比较有研究意义的是小城市到底是净流出还是净流入？</p><p>因为杭州这样的作为净流入是没争议的。</p><p>以浙江为研究对象，明确的是杭州，宁波这样区域中心城市净流入，天台北山，南山以及乡下这样的农村净流出。</p><p>夹中间的天台城关这样的地方目前看是净流入，但在10年 20年的角度看呢？</p><p>尤其浙江很多经济比较发达的××镇之类的。也和天台城关面临同样问题。</p><p>其实 这个</p><p>又要牵扯到城市化的模式。浙江探索过两种模式：城镇化，和大城市化两种模式。</p><p>预知后事 且听下回分解。</p><p>还有城市化和家庭数目减少的在房产中的对决 也暂时不表</p><p>哈哈</p><p></p>