独立调查:开发商为何放慢推盘进程?

阿风

文/ 住在杭州网记者  罗兰 王玛咪

本文导读：

　　——报价惊爆，桥西某楼盘变相捂盘？

　　——拉长工期、不拿预售证，很多楼盘不想现在卖

　　——专家:缓慢推盘来源于对后市的信心

　　5月份人居展之后，受到销售形势一片大好的刺激，开发商们纷纷加快推盘节奏。

　　就在本网记者对这些“遮遮掩掩”的项目做出赶工期调查不到两个月的时间里，开发商们的“心意”又改变了：人家不想再“赶”了。

　　领了预售证的不急着开盘了，已经开盘的房子不舍得卖就定出一个“夸张的价格”，甚至，本地某房产大鳄也坦然地表示：如果楼市继续高温，就会缓慢推盘。

　　09年夏天，注定是楼市的热闹天：到处是排队买房的消息；出手阔绰的温州人再度蜂拥回归；买不到房的人群在销售部前或痛哭或骂娘……伴随着逐月攀升的成交量，楼市从年初的小心翼翼演变至如今的疯狂躁动 。

　　在回暖的强烈冲击下，开发商们收起了急切的销售计划，是看到了更加丰厚的利润？抑或是对后市的坚定信心引发的更大的欲望和野心？

　　报价惊爆，桥西某楼盘变相捂盘？

　　“价格啊？两万。”销售人员轻描淡写的一个回答，着实让电话这头的小方吓了一跳。

　　6月30日下午，桥西板块的13、14号地块正在激烈竞拍中，随着价格的逐轮抬升，业内的人都开始担心，地价过高，将拉升周边房价。小方作为一个购房者，也时刻关注着这些信息，因为他关注的这个楼盘，最后一幢楼迟迟未开盘。“你们5月3日就拿出预售证了，为什么不开啊？”销售人员每次都说，上面没通知，他们也不知道。

　　那天傍晚，小方再次拨通售楼处电话，销售人员换了说法：“现在可以买了。”而单价，就是文中开头提的，2万/平米。

　　该楼盘上一次开盘，是在3月下旬，当时他们的小高层开盘价格是14000元/平米，高层开盘价13000元/平米。在当时楼市还未回暖的情况下，这个较一期房价高出1000多元/平米的开盘价，让该楼盘成为了杭州第一个正式涨价的楼盘。

　　在他们二期开盘一周左右，本网一名住杭卡会员在城北看房活动中发现，该楼盘一期所剩房源的价格也悄悄提高了。

　　因为这些变化，去年就想买该楼盘的小方一直未出手。“本来观望为了折扣，现在倒好，价格越来越高了。”小方无奈。

　　除了小方听到的2万/平米，记者在这10天里，还听到过1.8万/平米和1.9万/平米两个版本。今天记者致电该楼盘售楼处时，销售小姐说“1万9”，记者表示疑惑：“前两天不还1万8吗？”电话那头的销售小姐笑了：“反正1万8、1万9的样子吧。”从中足见其报价的随意性。

　　有业内人士一针见血地指出：“这个价格现在是为了托一下地价，他们心里相信，总有一天能卖到1万8的。”

阿风

　　拉长工期、不拿预售证，很多楼盘不想现在卖

　　“如果楼市继续高温，我们就会缓慢推盘，把精力放到做品质上，少做规模这块。”上周五，杭城某房产大佬如是对记者说。事实上，这样想的房企老板目前不在少数。“今年不再开了。”东海置业的营销相关负责人告诉记者，柠檬郡和水景城因“工程进度”问题，下半年没有开盘计划。

　　柠檬郡是今年的新开楼盘，上个月6日首次开盘，当天600多组客户在黄龙世纪广场排队，争抢12号楼200多套房源，以至柠檬郡又加推10号楼100多套房源。事实上，柠檬郡第一次开盘时，11号楼也已经拿出预售证。但他们上个月27日才开出11号楼。目前，根据透明售房网数据，柠檬郡的在售房源只有38套。不存在需要慢慢消化的问题。

　　临平的水景城是老盘，一期二期都已经交付。上个月中旬，水景城推出了和苑5号和8号楼，当天预订率达85%。而现在同样因“工程进度”而将后期房源推至明年。

　　目前东海旗下还有闲湖城项目，将在明年亮相。07年开始销售的非常A座全新包装后将在这个月以“蓝钻1号”的新面孔复出。也就是说，东海置业在整个09年下半年，仅有蓝钻1号一个销售项目。

　　类似的楼盘还有下沙板块的金隅·观澜时代，该楼盘于今年4月首次开盘，当月就登上了住在杭州网《4月销售前十金榜》，而在房交会前后推出的1号楼也热销一时。楼盘拟于7月中旬推出2号楼，并于8月或9月再开6号楼，之后，今年之内不再有推盘计划。截至目前，根据透明售房网数据统计，观澜时代总成交量为530套，成交金额约4.486亿元。

　　除了这些开出几幢卖完后就暂时“收摊”的，还有些楼盘，虽有成品在柜面上，却楞是不标价：“预售证没拿，不能卖。”

　　“风景大院的5号楼呢？什么时候开啊？”因为紧邻卖鱼桥小学分校，一直以来，风景大院都吸引了很多学区房关注者的目光。事实上，有不少购房者正在等风景大院的这最后一幢楼。尤其是桥西地价飙升后，业界不少人等着5号楼的价格。

　　但是查看透明售房网就可以发现，5号楼是“隐形”的，因为至今没有拿预售证。从去年年初到现在，风景大院共开盘三次，早就全面结顶。今年春天，本网采编团队探访楼盘时，风景大院的外立面也已成形。

　　“为什么就5号楼不开啊？”销售人员面对记者的疑问，只是回答“不清楚”。金瑞在近几次土地出让也有露面，拿地心态迫切。因为一旦风景大院清盘，他们手头就没项目了。

　　此外，房交会期间，相关负责人曾表示“到5月底，所有的房源全部整体结顶，马上投入外立面的粉刷等等一些工作”的江南文苑，却还有8幢小高层没有领预售证。

阿风

　　专家:缓慢推盘来源于对后市的信心

　　在记者采访的几个业内专家中，无一不表示，资金链永远是开发商心态的晴雨表，而对后市的信心则左右着每个楼盘的销售策略。

　　双赢机构总经理章惠芳女士认为：首先，开发商对后市的普遍看好是大前提。“现在大多数开发商对后市是有信心的，即便他们认为大涨会很吃力，但是对涨价是肯定的，也就是大涨和小涨的区别。”章惠芳老师分析，对后市的看好，加上对利益最大化的追逐，必然导致部分开发商选择缓慢推盘甚至捂盘的营销策略。

　　其次，开发商手头有钱，资金充足了，也是支撑其能够缓慢推盘的原因之一。“一般这些有缓慢推盘计划的，都是卖出了70%以上房源的，销售已经不成压力。”

　　而最关键的原因，章惠芳分析，目前的激烈的土地市场竞争也是导致开发商出现该种心态的形成。“部分开发商手头有钱，但是不至于有钱到去拿地的地步，现在土地市场竞争这么激烈，很难拿到土地，如果手头没有新的项目，就会选择慢慢出货。”

　　资生顾问总经理黄连友也表示，目前一些开发商选择了“囤房”或者缓慢的推盘计划，一方面是没有了销售的压力。“现在大部分开发商要解决的已经不是像08年年底那样的生存问题了，而是利润最大化的问题。”可售房源的减少也使得房子越来越金贵，而开发商对利益的追求下也会做出相应的营销策略的调整。

一诺千金

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