专访方正房产总经理 韩良和

快乐老狼

　　文/住在杭州网总策划 丁晓红　整理/徐超　摄像/贾振宇

视频：丁晓红专访方正房产总经理　韩良和

　　对话时间：6月25日下午3：00
　　对话地点：浙江方正房地产开发有限公司
　　对话人物：浙江方正房地产开发有限公司总经理　韩良和
　　编者按：本网从6月10日推出“紧盯土地市场20天”的专题报道以来，引起了业内外的强烈反响和关注。
　　6月23日，拱墅区推出2块住宅用地，其中11号地块由浙江方正房地产开发有限公司投标获得，楼面价6203元每平米，溢价63%，总标的6.42亿。(直播回顾>>)从信步闲庭到360度空间，再到现在的11号地块，方正房产在杭州的三个项目全部都集中在桥西，似乎对桥西情有独钟，这次11号地块更是志在必得。
　　为此，住在杭州网总策划丁晓红于6月25日下午，对浙江方正房地产开发有限公司总经理韩良和进行了专访。
　　韩良和认为，桥西板块的未来发展趋势一直向好，因此从04年方正房产在桥西拿下的第一个项目——信步闲庭(当时楼面价2880元)，到此次的11号地块，楼面价达到6203元，韩良和依然保持充分的乐观。 他认为，城西板块的空间差不多已经开发殆尽，而城北特别是方正钟情的桥西地块，不仅拥有运河概念，而且目前仍是价格洼地；历史上是老杭州人的聚居地，将来将建设成为新的商业中心，前景无限好。因此这次的土地拍卖，方正房产对11号地块是志在必得，准备了充裕的资金，不超底线绝不放手。目前杭州的楼市，韩良和希望能够一直保持平稳，而不是大起大落。他对杭州楼市的未来，仍然充满信心，因为杭州的楼市面向的是全省乃至全国的市场。最后，韩良和发表了自己对网络的看法，尤其是住在杭州网对房地产全面、专业、及时的多媒体全方位报道，让韩良和印象深刻。
　　以下是采访实录：
　　丁晓红：方正房产一直在杭州生根发展，并且在桥西有一个特殊的发展历程。请你谈一下方正何时开始开发桥西板块的？目前对桥西板块的认知度是怎样的？
　　韩良和：我们是04年拿了桥西板块的地，是一个商品房项目——信步闲庭。05年开发，08年交付使用。07年又拿了桥西第二个项目360度空间，就在文澜中学的隔壁，面积连地下室总共3万方多一点，现在准备做成单身公寓项目。这次拿地是桥西的第三个项目，祥符东单元，我觉得是桥西板块的延伸，未来的发展趋势比较好。【信步闲庭楼盘资料】　【业主家园】
　　丁晓红：这次跟你们上次信步闲庭拿到的楼面价2880元相比，有近4000元的差距，中间只相隔了5年的时间，你对11号地块获得的价格是否满意？ 浙江方正61轮竞得11号地块 楼面价6203元/方>>
　　韩良和：我们还是满意的，毕竟此一时彼一时。信步闲庭的价格也不高，我们做中高的品质，推出的是平民的价格，利润现在暂时还没有算出来，信步闲庭均价是7000-8000元。
　　丁晓红：方正对杭州尤其是城北的房产市场，有很深厚的感情，据说前期做了深入的研究，而且听说这次为了拿地，还做了调查和初步规划？
　　韩良和：我们已经做过几轮代表性的方案，接下来就要好好搞了。
　　丁晓红：你曾说，城北板块将超过城西板块，成为杭州的新亮点？
　　韩良和：城西板块经过10来年的发展，后面的土地已经越来越少，空间不大了，后劲没有了。城北是房地产开发的一片新的热土，无论是地价还是房价，前几年都被忽略，所以我说是一个价格的洼地。城北这两年已经越来越被认可，从房价、地价来看，已经体现出来了。
　　丁晓红：城北也是以前老杭州人的居住地，你们对桥西板块已经不是第一次开发了，也有自己积累的对桥西特殊地域的理解，城北桥西板块有哪些优势？比如自然环境优势是否超越其他区域？有哪些配套优势？吸引哪些人群购买？如何结合区域亮点来做出产品的特色？
　　韩良和：城北在以前杭州人的心目当中，可能是工厂林立，环境也比较差，现在已经完全不是这个样子了。这几年的变化非常大，大家应该有目共睹的。我们这几年在那边做项目，感触就更深了。一开始去的时候，边上都还是农民房，马路菜场，还有工厂没有搬迁，现在过去看，配套也好，路网也好，都起来了。桥西最大的亮点，我觉得是运河概念。运河二期改造，直接受益到桥西板块。
　　丁晓红：这块地东临康桥路，西临徐州路，它跟运河有多远的距离？
　　韩良和：离运河很近，三四百米的样子。这个地块的东面，我们了解到，按现在的规划，是运河新城，城北新的规划将来的一个次中心。运河新城是跨越运河，东到拱康路，西到巨舟路，南到石祥路，定位好像是一个商务中心。
　　丁晓红：你们这次拿的地，面积还是可以做一个有一定规模的小区，13万方。这个项目，你今后打算在桥西定位成怎样的一个楼盘？
　　韩良和：我们有开发信步闲庭作为基础，这个项目会在这个基础上再提高一大截。信步闲庭作为我们桥西板块的一个领头羊，这次的11号地块会成为这个区域的又一个新的领头羊，不论是品质上、品牌价值上，还是相关的配套上。
　　丁晓红：目前还有一个非常大的悬念，让网友和大家比较关注：拍卖现场前几轮你们还没有什么动作，到最后突然冒出来，而且以溢价63%一举拿下了11号地块。你们是怎么打算的，是否当时拿地的决心就是非桥西不拿？
　　韩良和：其实细心的朋友可能老早就发现，这块地应该是属于我们的。按照拍卖规则，如果提前这么多轮报价，热热闹闹也没什么意思，反正我们设定一个心理底线，没到我们就会继续出手。前面你跑上跑下，多花时间，没意思。
　　丁晓红：能不能给我们描述下，你们是第几轮决定在这个底价上出手，才能拿到这块地？因为这是非常有悬念的故事。相关新闻：方正房产半路杀出 参与11号地竞价>>
　　韩良和：是第40轮出手的。其实我们前面也出手过，我们也希望大家都理性一点，不要像前面一次那样那么激烈。再高一点的价格，可能我们也会拿，再突破一点，到6500元可能也会。其实我们没有去算以后要卖多少，我们现在的售价已经很实了。未来的空间，我想，用时间去证明。我有信心，不会低于现在这个价格。我们先把产品做好，客户自然会认可。

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丁晓红专访方正房产总经理　韩良和
丁晓红专访方正房产总经理　韩良和

　　丁晓红：杭州的楼市，从2月份开始到3、4月份，再到5月份，走了一个非常大的坡度。底谷在1月2月，几乎是结冰，然后从3月开始快速爬升，中间已经没有了曲线的陡坡。有专家认为，此轮上升是资本流动性过剩和通货膨胀的压力，或者说还有一些未被释放的刚需所造成的。你对今年下半年的楼市怎么看？以及对今后杭州房地产的发展怎么看？

　　韩良和：我只能说希望，接下去的楼市能比较平稳，不要大起大落。不要涨得过急，也不要跌得太猛。上半年杭州楼市销得比较快，但价格基本没有上升，基本上在07年下半年最高峰的范围之内。

　　丁晓红：这一轮销得这么快，尤其是5月份，杭州总的销量突破了1万套，这个事历史上的最高点。你觉得这种现象的背后是什么？

　　韩良和：我每个礼拜都能接到不少购房电话，可能现在人们心理上有种恐慌，一种从众心理，就怕涨，主要是对通货膨胀的一种担心，就怕钱放在口袋里，到时候不值钱了。现在还能买到一套房，要是过半年再不买，可能一套房就不够买了。很多人有这样一种恐惧心理，再加上前段时间有刚性需求的人已观察了不少时间了，可能这批人得需求突然就释放出来了，可能造成了这段时间这么火爆的现象。

　　丁晓红：你觉得这两个愿意可以持续多久？尤其是现在就快进入7月份，一直到12月这段时间，估计会出现什么样的悬念？

　　韩良和：还是这句话，希望能够平稳一点。我不太喜欢爱去预测。

　　丁晓红：我们知道，下半年推出的楼盘将可能比上半年有所减少，供应量减少导致出现一房难求的局面，今后楼市的价格会怎么走，也是业内比较困惑的一个问题，你怎么看？

　　韩良和：有些地方冷热不均。有的楼盘卖得很火爆，有些楼盘还是有不少未售的房子。

　　丁晓红：对方正来说，拿什么样的土地，是最有保险系数的？开发什么样的物业，是商业物业还是中型居住区，在今后2年之内是最具有保险系数的？

　　韩良和：我们非常看好杭州的市场，杭州真的是个非常宜居的城市，她的市场是面向全省乃至全国。这一轮上涨行情，很多小地方可能没有杭州这么好。我们立足杭州，要找相对比较成熟的区块，因为杭州政府的力度非常大，推出土地的时候，保证周边的配套都能够跟上。11 号地块的市政建设，已经都展开了。

　　丁晓红：你看好杭州，包括郊区吗？包括周边县市吗？

　　韩良和：这个还是有点区别的。主要还是指市区。

　　丁晓红：桥西跟城西比，土地有更多的发展空间，能描述下周围有哪些配套优势？

　　韩良和：交通上，高架从石祥路下来非常方便。水上交通，运河就在边上，边上有个运河客运码头。教育上，拱墅区竭力打造教育的名校的区域氛围，比如说边上的文澜中学，还有其他的名校。我们项目的东南角，可能就是一个名牌幼儿园。还有一个文化创业产业园，LOFT 也在这个区域。一种文化的氛围，比较时尚的、前卫的氛围。还有运河的景观优势，就不用多说，大家都非常清楚的。

　　丁晓红：桥西板块离市区的交通是十分的便捷，你们的项目离市区多少路程？

　　韩良和：我觉得以时间来衡量可能更合适些。如果不是很堵的话，从凤起路出发到那边15分钟左右。

　　丁晓红：刚才韩总讲到，从目前房地产的产业链来讲，无论是土地、市场，还是后续的服务，以及传递信息的快捷度，网络都是起了很大的作用，最后请你谈一谈网络跟房地产的关系，或者你对网络的认识，你从网络上了解了哪些东西？

　　韩良和：我平常也经常上网，包括住在杭州网。平时电视也没时间看，感觉现在网络在今后应该是第一媒体。我举个最简单的例子，整个拍卖过程，网络是最实时及时的报道，除非你通过手机短信发送人家也会知道。电视是当晚才报道，有个滞后性，报纸要第二天。网络不仅实时报道，还有留存性。网络的覆盖面也更广，各行各业，不同年龄层次，都会覆盖。住在杭州网非常专业，我们经常看。

快乐老狼

我不是律师

搞房地产的啊，唉，怎么说他们呢。

阿风

呃～～～老狼在发广告

一诺千金

其实我们没有去算以后要卖多少，我们现在的售价已经很实了。

典型的天普话哈！

一诺千金

也不派个漂亮一点的主持人去

￠`葬ヤ愛乄

最近搞这个没什么兴趣

沙（kk）

今天在中心还和H总碰到，双方有力的握了下手！

空心竹

原来信步闲亭也是方正方产啊