“即使房地产行业崩盘也不会影响中国的银行业。”
<P> 北京师范大学金融研究中心主任钟伟3月31日在南京出席一个房地产论坛时，首次公布了自己主持的《中国房地产金融安全评估报告》(以下简称《报告》)部分内容。他的这番话令到场的开发商们倒吸了一口凉气。</P>
<P> 惊人之语还不止这些。钟伟称，以自己掌握的数据证明，房地产业远未具备“挟持银行业”的实力；大部分开发商也不具备获得银行进一步信贷支持的资格；未来几年内，80%以上的房地产企业将会破产关门。</P><B>反对进一步提高按揭利率</B>
<P> 作为一位学者，钟伟从银行风险管理和外汇体制管理研究，延伸到房地产金融的研究，一个重要的原因在于，部分官员和学者认为我国的个人住房按揭贷款利率偏低，希望进一步提高按揭利率，并认为惟其如此才能令房地产业降温，令购房者回归理性。钟伟说：“对这种想法我只能表示惊叹。”</P>
<P> 个人按揭贷款是房地产贷款业务中最大的部分，2004年底中国的住房按揭贷款余额为1.6万亿元。在个人消费贷款中，住房按揭贷款质量最为优秀。除了中国农业银行之外，其他三大国有银行个人住房按揭贷款的不良率都低于2%。因此钟伟认为，尽管个人住房按揭贷款的年限都比较长，但即使居民个人收入发生波动，他们依然还得起按揭款。</P>
<P> 在按揭贷款利率方面，数据显示，香港比内地要低0.5到1个百分点，美国也比中国内地低0.5个百分点以上。“凭什么非要让买房人负担这么高的利率呢？”</P>
<P><B> 应该对开发商扶优汰劣</B></P>
<P> 《报告》将2005年房地产行业的2.6万亿元贷款划分为四部分：土地开发贷款、开发商贷款、个人住房按揭贷款、政策性贷款。其中个人住房按揭贷款和政策性贷款(公积金贷款)被划入最安全部分，而土地开发贷款和开发商贷款中则被认为蕴涵着巨大的风险。</P>
<P> 钟伟认为，房地产金融中风险最大的部分是对各地土地储备中心的贷款，因为土地储备中心资产负债率都极高。</P>
<P> 在土地储备实行招拍挂之后，出让土地所得到的资金被政府一次性拿走，而目前常用的土地储备中心贷款方式，以地方政府的担保或者土地使用权质押为主，但是这两种方式严格来说都是不规范的。因此，钟伟提出应当严控对土地储备中心的贷款。不过，这部分贷款的余额只有2000亿元，尚无法构成房地产金融最大的威胁。</P>
<P> 在开发贷款方面，2004年年底为7800多亿元，2005年为9000多亿元，占整个房地产行业融资总额的近30%。《报告》显示，2004年底对房地产开发商的贷款占整个金融机构信贷比接近4%，“很难想象只占金融机构全部贷款余额4%的开发贷款，能够要挟整个中国银行业。”</P>
<P> 不过，钟伟也承认，即使开发商并不能挟持银行业，但是对开发商的贷款还是值得银行业警惕。2004年全国有5万多家房地产企业，其中80%未完成过一个项目。当前，四大国有商业银行对开发商的贷款维持在7%左右，汇总不良率在10%至11%左右；而2005年底中国银行业的整体资产不良率低于10%，开发商的贷款不良率高于行业平均水平，资产质量则低于行业平均水平。</P>
<P> 钟伟认为，对优秀的开发商给予扶持，对大部分不合格的开发商的信贷支持不予考虑是正常现象。他预言，未来几年内将有80%以上的房地产开发企业破产关门。</P>
<P><b>房地产崩盘对银行业冲击有限</b></P>
<P> 钟伟对于房地产贷款的分析，最终是为了说明一个结论：即使房地产行业崩盘，对中国银行业的冲击也是有限的。</P>
<P> 钟伟所指的房地产行业崩盘是指“商品房价格在12个月内下跌50%”，由此带来的损失包括：</P>
<P> 对土地开发的贷款损失1000亿元。按照钟伟的估计，在极端情况下，短期对土地开发贷款的清偿率是20%到30%，而中长期可能会高一些。事实上，马来西亚在金融危机之后不过7、8年时间，土地已经增值到足以偿还当年的全部贷款。</P>
<P> 对开发商的贷款损失3000亿元。钟伟说，这意味着全国80%的开发商都倒闭了，另外20%的开发商也奄奄一息了，所有的抵押品都处置了。</P>
<P> 至于个人住房按揭贷款，钟伟表示，即使出现极端的市场状况，资产不良率迅速上升50%，商业银行也无法把个人按揭的借款人从商品房中赶出去，抵押品无法处置变现，由此带来的损失也仅有200多亿元。</P>
<P> 钟伟说，以上几项损失加起来总共4000多亿元，将使得中国银行业的不良资产率上升2.5到3个百分点，相当于股改之后的中国银行或者中国建设银行在一夜之间又退回到了股改之前。相比于中国银行业20万亿元的信贷资产而言，多这4000多亿元的不良资产“没有什么关系”。</P>
<P><b> 70%的人没有新房购买能力</b></P>
<P> 钟伟的这番言论引起了开发商的不满。一位开发商当场发难：对于银行来说，房地产崩盘也许没什么，可是对于社会安定来说，将会有怎样的后果？</P>
<P> 钟伟说，这恰恰表明，应当引导广大民众确立理性的物业消费观念。现在东部地区商品房均价达到了4000元左右，而2005年我国城市户均年收入约为16000元，一套70平方米的新房总价相当于年收入的13倍，这就意味着中国农村居民没有新房购买能力，城市居民中至少70%的人没有新房购买能力。民众应当培养理性的物业消费观念，而政府则应为城镇以及部分农村居民提供包括廉租房、经济适用房、二手房、新房在内的不同层次的消费市场，让每一个居民一步步实现自己的住房需求，而不能鼓励居民盲目追求“一步到位”。钟伟甚至认为，一个刚毕业的大学生只能躺在父母的身上向父母勒索，这种购买新房的方式是“缺乏道德”的.</P>
[此贴子已经被作者于2006-4-10 12:41:10编辑过]
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狗仔卡
发表于 2006-4-10 20:37:00
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发表于 2006-4-11 06:13:00