北京明年房价可能还要涨普通住宅租金或将上升

小李飞刀 · 发表于 2005-12-16 03:36:00

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<TD class=c22 vAlign=bottom align=middle bgColor=#edf0f5>北京明年房价可能还要涨普通住宅租金或将上升</TD></TR>
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<TD align=middle bgColor=#edf0f5><a href="http://house.sohu.com/" target="_blank" >house.sohu.com</A> 2005年12月15日17:28 新华网 </A></TD></TR>
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align=left></embed></OBJECT></TD></TR></TABLE>　　有共识有分歧各持所据五大共识测定明年走势

　　伟业顾问中原顾问两大报告出炉———

　　明年的房地产市场到底是什么样？

　　无数人在想，无数人在说，无数人在迷茫。

　　事实胜于雄辩。北京两家颇负盛名的房地产顾问公司年底拿出了他们的预测报告。

　　虽然不是百密无疏，却也是有理有据。

　　最有意思的是，这两家的报告不仅在大方向上颇有默契，而且在同一方向上用不同的思路得出了不同的结果，耐人寻味。哪些数字更有道理？

　　还会有公司拿出他们的成果，我们还会关注。但面对烟雾缭绕的房地产市场，每个人都不能缺少的是智慧。

　　共识一：政策平稳细微调控

　　伟业观点

　　政策趋于平稳，调控精细入微

　　2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。

　　中原观点

　　明年的宏观政策将稳中微调

　　国家发展和改革委员会已经表示，明年中国既要继续加强和改善宏观调控，又要坚持稳定政策，同时要适时适度进行微调，以提高宏观调控的预见性、科学性和有效性，总的倾向是实现宏观调控和市场调节相互补充和良性互动。因此，我们预计明年的房地产宏观调控政策将保持连续性和稳定性，其中住宅产业政策形势谨慎乐观，以结构性微调为主。土地政策不会有根本性的调整，而信贷政策将在银行房地产信贷资产证券化方面。

　　伟业所据

　　回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4%，普通住宅的价格涨幅也达到11.3%；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。

　　中原所据

　　国家统计局公布的数据显示，2005年10月份“国房景气指数”为101.10,比9月份回落0.47点，比去年同期回落3.84点，已经接近不景气区间。国家统计局发布的国房景气报告指出，今年前10个月，房地产投资增幅呈现持续下降趋势。今年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6%，1-9月房地产开发投资同比增长22.3%，1-6月房地产开发投资同比增长23.5%。此外，土地开发面积出现下降，商品房空置面积增幅较大。

　　统计显示，今年前10个月，全国完成土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14%。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3%。

　　共识二：市场价格稳中有升

　　伟业观点

　　市场供不应求，价格借势上扬

　　2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。

　　中原观点

　　住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓

　　从土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。2006年住宅市场销售价格将继续上升，但是由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度继续放缓。

　　伟业所据

　　从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。从下图的数据可以看出，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10%以上。

　　中原所据

　　由2005年价格走势线我们可以看出，年初住宅市场价格上涨很快，3月份价格更是达到了历史最高点，增幅高达20.2%，而从4月份开始，国家宏观调控政策对市场的影响开始显现，住宅市场销售价格开始下降，增幅明显放缓。2006年住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓。

　　
　　共识三：二手房交易量回升

　　伟业观点

　　客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破

　　宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。

　　中原观点

　　“寒流”过后二手房交易量回升明年交易量将继续增加

　　虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓，中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。

　　伟业所据

　　据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据统计显示：43%的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。

　　中原所据

　　从历年北京二手房市场交易情况来看，2003年至2005年二手房成交量一路高涨，2003年成交量达到34703套，2004年达到57554套，2005年截止到10月，成交量已经55000套左右，预计2005年全年的二手房交易量可达65000套，由此可见，二手房年交易量的上升幅度都非常明显。从2006年二手房市场需求情况来看，未来的市场需求依然会保持一个强劲的态势。

　　共识四：投资渠道多元化

　　伟业观点

　　资金渠道多元化，投资、融资两紧两松

　　宏观调控政策之下，房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。

　　中原观点

　　融资需求增加，融资渠道多元化

　　资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

　　此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。

　　伟业所据

　　自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持。在此背景下，国内发展商不断拓展融资渠道，如上市、与境外房地产投资基金合作、股权转让及企业联盟等；而“212”号文件的颁发与实行，使得发展商从信托公司获取融资的门槛被大大提高，对发展商而言无疑是雪上加霜。

　　因此，国内发展商必然会进一步拓展其他融资渠道，以解决其资金需求，房地产融资渠道会进一步多元化。

　　中原所据

　　近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式。

　
　　共识五：环保、节能、绿色将成为房地产产品主流

　　伟业观点

　　住宅产品标准化，装修关乎成败

　　首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化。其次，随着近几年世界范围内爆发的SARS、禽流感等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度关注，“节能、环保、高舒适度”将会持续成为产品发展的主要方向。第三，住宅产品精装修将成为提升附加值的主要手段，但精装修管理水平将成为决定项目成败的关键因素。

　　中原观点

　　环保、节能绿色将成为房地产产品的主流

　　目前已经进入或涉及环保、节能领域内比较知名的房地产产品有如北京锋尚国际公寓，它是目前中国唯一“告别空调暖气时代”的新技术住宅，在国内首次实现了住宅的健康、舒适和环保、节能。其产品引进欧美等发达国家成熟的“八大子系统”建筑技术，不需要传统空调器和暖气片，室内温度一年四季保持在20℃—26℃。24小时全置换健康新风系统，避免了“空调病”产生，并具备夏天除湿、冬天加湿功能。此外同类产品还有万万树、北京MOMA、大红门服装商贸城等。

　　伟业所据

　　北京房地产市场发展历程应包括以下几个发展阶段：关系竞争→包装竞争→产品竞争→品牌竞争，而市场目前正处于产品竞争的后期。在产品竞争的初期，产品创新是项目之间竞争成败的关键，特别是一个创新产品出现时，都会带来一系列的产品跟风，如TOWNHOUSE、花园洋房、小独栋等。随着市场逐渐成熟，特别是针对居住类物业，由于产品设计更加规范标准、市场信息更加透明公开、客户需求更加理性成熟，产品将走出流于形式、表面的创新，向标准化发展。

　　进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准———《公共建筑节能设计标准》正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升住宅附加值———这种设计原则将在2006年得以凸显。

　　中原所据

　　随着房地产产品的不断发展与完善，人们对生活品质的追求不断提高。经历了“非典”等疾病的袭击，健康在人们心中的地位愈显尊贵。越来越多的购房者已经逐渐将其注意力转向了环保、绿色产品，而从长期经济利益角度出发的房地产节能产品也吸引了众多消费者的眼球。从保证消费者自身利益和节约能源长远考虑，预计环保、节能、绿色将成为2006年新一代房地产产品的主流。徐曼全伟

　　·房地产调控效力渐显

　　稳定房价是今年宏观调控的一项重要任务。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对遏制投机性需求、抑制投资性需求、控制拆迁带来的被动性需求，从而规范房地产市场秩序、抑制房价过快上涨作出了明确规定。

　　房价是否稳定，关系百姓生活，关系市场稳定，关系经济全局。半年了，中央政策落实得怎样，部分地区房价过快上涨趋势有没有得到控制，老百姓有没有从中得到实惠……
　　
　　·高房价百姓的心头重负

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出：明年将把增加居民消费作为扩大消费需求的重点。而中央已经清醒地认识到，过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应，成为国内扩大消费需求的最大障碍。

　　事实上，已有种种迹象表明，稳定住房价格已被列为明年房市调控的醒目主题。</TD></TR></TABLE>

驴拉多纳 · 发表于 2005-12-16 20:31:00

还会升？不跌就不错了！

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北京明年房价可能还要涨 普通住宅租金或将上升

北京明年房价可能还要涨普通住宅租金或将上升