讨论杭州滨江之缺

菜10

滨江之缺

   碧毯线头抽早稻，青罗裙带展新蒲。夹在工业发达的萧山和繁华的杭州市区之间的滨江，与若干年前相比，已是脱胎换骨，焕然一新。
  “规划先行”的滨江选择了先工业化后城市化的路子。UT斯达康、东方通信、浙大中控、华为3com、韩国三星等众多国内、国际知名的IT企业，为滨江带来了巨大的经济效益。这个“天堂硅谷”的工业产值，目前已经超过了300亿元。
   在聚集了工业人气并打下了良好的基础配套建设后，开始走向城市化——大量的新城市住宅蓬勃涌现。
  “远眺六和神韵，近观钱江风采”的江景房，一直是很多购房者的梦想。滨江从闻堰三江口到钱江三桥之间狭长的江岸线，为大量江景房的开发提供了前提。8月4日，住在杭州民间评房团开拨滨江，并选择其中最具代表性的一批沿江楼盘，进行了实地考察。

　　随着调查的深入，一个问题也开始在脑中显现：滨江，到底还欠缺什么？

　　是品质问题吗？不是。在市场前景看好，开发商获利丰厚的背景下，楼盘的品质普遍的提升，甚至一些小公司与品牌房产之间的差距也正在缩小。

　　是配套问题吗？恐怕更加不是。从主城区经复兴大桥到滨江，不过15-20分钟的车程。9个居住区内，水、电、气、通信一应俱全，并将建成12所配套中学、19所配套小学。

　　面对一个在阡陌中迅速崛起的现代新城市社区，评房团的成员们一直在思考一个问题：

　　滨江，缺什么？

　　性价比在变　　

　　滨江最吸引买者的是什么？是新居住社区的现代气息？是新的宽敞居住环境？还是宽敞马路加规划好的绿化？
　　当然这些因素都是，但要吸引一个在杭州市中心的居民跨江来买单的最根本的动力不外乎两个：与市区房价的价格差距和对未来发展的预期。

　　可是，在2005年夏天，这两个源动力正在悄悄发生变动。

　　短短几年间，江滨新开楼盘的房价几乎翻了一番。7000、8000多元的均价，甚至万元江景房也不足为奇。然而，价格暴涨的过程，不过是一期开发到三期、或者是四期的过程，楼盘仍然还是那个楼盘，其品质并没有什么质的提升。

　　那么，滨江的楼盘为何还能频频走高？最主要的原因，就是购房者对滨江齐全的配套的预期和肯定。但问题也随之而来，滨江交付的楼盘不多，入住率不高，不少承诺了的配套尚还是一张图纸。理想与现实毕竟有着不小的差距，一个比较直观的例子就是在钱江一桥附近，至今仍没有一个大型超市。

　　滨江目前的问题就凸现出来：未来的预期正在不断从价格上涨中得到体现，随着滨江与市区的价格差距的不断缩小，这时候，买房者对滨江的配套的敏感性或者要求正在提高，要求其能够达到与价格相称的性能。

　　在翻番房价的背景下，人气、配套的不足，这种性价比的思考方式自然成为人们寻找滨江之缺的首要选项。正因为如此，在考察了若干楼盘后，住在杭州民间评房团对滨江房产的投资品质给予了谨慎的态度。大多数评房员都认为，以8000多元每方的高价买入，那么在若干年后，又能期望房价能够达到一个什么样的高度？

　　在今后的岁月里，滨江高涨后的房价不得不与自己的配套建设速度、人气集聚程度去赛跑。

　　最聚人气的人群为何难进来？
　　滨江房产的消费群体，既有萧山的居民和高新软件园的高科技人才、海归派，也有从主城区过来买房的购房者、外地投资客，对于立志要打造一个新兴居住圈的滨江来说，最关键的就是如何吸引“人气”。

　　开发商不会浪费有限的江景资源，160方、180方、200方，一个接一个的超大户型被相继推出。大户型配以不低的房价，一套江景房的售价显然不是工薪阶层所能承受的。而开发商的这种高价路线，和整个区块集聚“人气”的初衷显然并不吻合。

　　有开发商解释说，江景房大多为高层，由于得房率本身就偏低，再考虑到其它的种种因素，小户型的设计非常困难。但在评房过程中，评房团仍然看到了面积仅85平米的江景房。然而，这种小户型的数量实在是太少。

　　杭州本地的买家。能够有实力拿出百万在滨江置业的群体，往往是工作多年，在杭州主城区早就拥有了产业。滨江，只不过是他们众多物业中第二、第三个落脚点。更多的购买者，恐怕是来自浙江全省、乃至全国各地的外地买家。他们或是投机，或是在杭州寻找一处休闲渡假的场所，而无论出于上述的哪一种动机，江景概念都是其不二的选择。

　　也就是说，中产阶级正在成为滨江沿江楼盘的主力消费人群。随着价格的暴升，单套房屋总价的不断抬升，居住密度高，集聚人气足的年轻人群体因为买不起而正在逐渐被拒之于滨江门槛之外。尽管目前，滨江的不少楼盘在小区中都加入了单身公寓的元素。但问题是，这些价格仍然不菲、在小区内位置显然不会太佳、“烟囱”式的高层单身公寓，与现在市中心的二手房相比，又有多少竞争力？

　　这是滨江目前面临的头疼问题，本来，一个在老城市边缘生长的新城市社区，传统的成长方式是，以低价格吸引购买能力弱的年轻群体，年轻人群自住率高，人气的提升速度快，这样逐渐催生一个新城区的成长。

　　可是，这样的新城市成长故事因为价格的暴升而突然改变了原来的发展轨道，一些有强烈欲望买房自住的年轻人被滨江的房价门槛所阻挡。于是，这么一个本来极具人气的群体规模，迅速缩小了。　于是，当一个准中产阶层或者未来中产阶层进入滨江生存发展空间被压缩了，多处置业的中产阶层成为主角，随之而来的空置率居高难下的现状也将长期困扰滨江的发展。

　　 空置率高，必然会影响滨江配套商业服务机构的成长。在这种情况下，滨江社区发育的成熟周期也就延长了。

　　 然而，在走马看花于滨江社区的瑕疵之后，在这些缺失的背后，在滨江崭新的表象下面，还有没有更为具体的事实，在左右着滨江未来的走向呢？

西门吹雪

<P>人气需要的是时间</P><P>当住在老城区的人们已经不堪忍受上下班的拥挤和回家停车的痛苦</P><P>人们可能会考虑滨江的！</P>

楚留香

<P>滨江是好地方</P><P>正如楼主所说</P><P> 滨江已经把房价透支掉了</P>

秀拔东林

赞同

杞人观天

<p>这个帖子之前一直都没看到</p><p>还是比较全面滴</p><p></p>

龙头

不过看起来还是比较诱人的．

吃了空看看

这个地方不错的，可惜偶买不起的