小日本对我国的启示

人民币

<P><FONT size=5>杭城楼价下跌已成定势，现在看看小日本的过去，也许有点启示。</FONT></P>
<P><FONT size=5></FONT> </P>
<P><FONT size=5>日本国土交通省最近公布的
统计数据表明，尽管东京、名古屋、
大阪等大城市部分区域地价开始
出现上涨势头．但日本全国平均地
价仍延续l4年来的跌势。与l991
年相比，住宅地价已下跌了46％ ，
基本回到了1985年的水平；商业
用地下跌了约70％，为1974年以
来的最低水平。这表明，日本房地
产泡沫至今仍未被挤于，对日本经
济的负面影响依然存在。
日本著名经济学家冈崎哲二
曾指出：“经济问题的本质，无论是
过去还是现在都没有改变，克服危
机的钥匙存在于历史之中。”因此，
从经济史的角度，认真研究日本房
地产泡沫的形成与破灭。有助于深
刻理解“必须把解决房地产投资规
模和价格上升幅度过大的问题，作
为当前加强宏观调控的一个突出
任务”的论断。
一
、从“世界的奇迹”到“失去
的10年”
二战后，日本经济先后有四次
长期持续的高涨期，即1954年11
月一l957年6月为期31个月的
“神武景气”；1958年6月一1961
年l2月历时42个月的“岩户景
气”：1965年l0月一l970年7月
延续57个月的“伊奘诺景气”；
1986年12月一1991年5月共计
。54个月的“平成景气”。战后日本
经济史可以简单概括为四个阶段：
1．恢复阶段。第二次世界大战
结束时，日本虽然满目疮痍，但仍
具备一定发展基础。始于1868年
的明治维新，以追赶型战略和“产
业立国”为重点，使日本在20世纪
初就完成了工业化。到30年代时，
日本已跃为美、英、德、法之后的世
界第五经济强国。二战结束时，虽
然日本国力、财富损失了将近
25％，但其综合国力仍与1935年
持平。日本政府大力推行“农村土
地、解散财阀与组建新的企业集
团、劳动体制”等三大改革，开始向
“贸易立国”战略过渡，经过l0年
的艰苦努力，在50年代中期恢复
到了战前水平。
2．高速增长阶段。20世纪60
年代，日本政府开始大力推行出口
主导型“贸易立国”战略．并实施了
“国民收入倍增计划”，经济以年均
10％的速度迅猛发展，进入高速增
长时期。
3．稳定增长阶段。70—80年
代，在石油危机的压力下，日本政
府适时转变经济发展战略，提出
“技术立国”战略，经济开始进入稳
定增长期，年均增长速度达5％，迅
速跨人世界先进国家行列，并一跃
成为世界第二大经济强国，创造了
令世界瞩目的“经济奇迹”。
4．复合型萧条阶段。进入90
年代后．日本经济出现了明显的停
滞和下滑。1990年GDP增长率达
5．1％，到2001年仅为一0．5％。日本
经济开始步入持续十多年的复合
型经济衰退期— — “平成萧条”期，
令世界关注。20世纪90年代对于
日本来说，又被称为“失去的十年”
和“二战后的又一次战败”。
导致日本经济持续十多年衰
退的主要原因之一．是80年代末
至90年代初出现经济泡沫。包括
房地产泡沫。
二、日本房地产泡沫的产生和
破灭
20世纪70年代，日本中央银
行实行低贴现率等宽松的金融政
策．居民住宅贷款额同比增长了
1．3倍。80年代以后，日本经济高
速增长，生产和需求十分旺盛，大
量剩余资金涌动，一些房地产商、
建筑公司甚至一些中小企业利用
土地担保向银行贷款，再购买土地
进行房地产开发，致使股票和房地
产价格暴涨。越来越多的日本城市
居民把大部分收入用于住宅储蓄。
日本金融机构也纷纷发放贷款，形
成了房地产不断升值和信贷规模
不断扩大的循环。最初是东京地区
的地价急剧上涨，随后蔓延到大
阪、名古屋及其他大城市。1985
年一l989年间， 日本土地评估额
达到GDP的2．5倍；在银行贷款的
128万亿日元增加额中，50％流向
房地产业和非金融机构。从1986
年起．日本资产价格经历了5年的
持续上涨时期。短短5年间，日本
地价上涨了2倍多，其中1987年，
商业用地和住宅用地价格的年上
升率甚至超过了76％的异常水平。
另据日本国土厅公布的调查统计
数据，1985年，东京都的商业用地
价格指数为120．1 (1980年为
100)。但到了1988年就暴涨到了
334．2．在短短的3年间暴涨了近2
倍。形成了世界经济史上空前的房
地产泡沫。
在房地产泡沫初见端倪时，日
本政府没有及时采取有力措施遏
制，反而一方面任凭大量信贷资金
流人房地产领域，扩大对土地和股
票担保的融资；另一方面，连续9
次大幅度下调官方利率，从1985
年的8．5％降低到1987年2月的
2．5％．无疑起了推波助澜的作用。
日本房地产泡沫从1989年末
开始．就已经出现“破裂”迹象。同
年l2月．新一届日本银行总裁上
任仅仅8天，就开始对日本经济实
施所谓的“电击疗法”。几个月内，
多次提高政府贴现率，并对商业银
行施加压力，要求其停止对房地产
企业及股票投机者贷款。这一系列
举措一下子刺破了泡沫。1990年
初，以东京证券交易所股市迅速下
滑为开端．日本地价随之暴跌。
日本房地产泡沫的破灭引起
了连锁反应：
首先．重创经济。从泡沫破灭
至今． 日本经济一直处于低迷状
态，步人了战后历时最长的“平成
萧条” 时期。1991年、1992年和
1993年， 日本国内生产总值的实
际增长率分别为3．8％ 、1．0％ 和
0．3％ 。l994年一l996年分别为
l％、1．6％、3．5％，似乎显示出复苏
迹象。然而到了1997年，再度出现
衰退，跌至1．8％。2001年，仅为
0．1％．实际GDP仅比1994年增长
9．1％．年均增长率只有1．3％ ，而同
期美国实际GDP年均增长率达
3．9％，相当于日本的3倍。
其次，财政危机。从1991年一
2000年，美、英、德、法、意、加等西
方发达国家财政赤字均有不同程
度下降甚至出现盈余。惟独日本财
政赤字由0．8％猛增为10．1％。1999
年，美、英、德、法四国国债和地方
债务合计，相当于GDP的比重均
为60％左右，而日本这一比重高达
105．4％ 。
第三，通货紧缩。房地产泡沫
的破灭．加剧了日本内需不足的困
境．并导致明显的通货紧缩。1993
年一l997年， 日本消费物价年均
上涨率为0．76％，较80年代平均
水平下降1个百分点左右。1999
年一2oo1年， 分别下降0．3％ 、
O．7％、0．7％。截至2002年9月，零
售额连续l8个月下滑。
第四，产业抑制。在房地产泡
沫期间，特别是1987年以后，一些
日本企业热衷于投机房地产开发
和股票交易。大量的资金流向房地
产业．意味着生产性企业缺乏足够
的资金。房地产泡沫崩溃后，加之
利率升高，这些企业遭到了资产大
幅度贬值和筹资负担加重的双重
打击．不少企业纷纷破产。2001年
负债额在l000万日元以上的破产
企业达1．9万多家．与1989年的
7234家相比，增加了165％。同时，
投机行为的滋生，造成企业素质的
普遍下降：企业收益的减少又使得
投资不足，降低了研究开发投资水
平．也减少了企业设备投资。资料
显示，1992年，日本制造业的研究
开发费用下降了3．5％。以这次危
机为转折点．日本逐渐失去了在汽
车和半导体等部门的优势。
第五，金融危机。房地产泡沫
破灭的一个直接后果是给金融业
带来大量的呆坏账。据日本金融厅
发表的统计数据．截至2002年3
月底，日本全国金融机构的不良债
权余额仍有52．4万亿日元， 比上
年同期增长9．5万日元，连续两年
增加。泡沫崩溃后。许多银行自有
资本金率降至国际清算银行规定
的8％以下，信用等级大幅降低。日
本十大银行中的日本长期信用银
行、日本债券信用银行以及北海道
拓殖银行相继倒闭．中小金融机构
的破产更是接连不断，金融体系剧
烈动荡，险些引发严重金融危机。
第六，需求不振。有统计显示，
日本个人消费占GDP比重一度高
达60％左右。泡沫的破灭和生产的
不景气，严重影响了居民收入，导
致消费不足。据统计，截至2000年
11月， 日本大型零售商店销售额
连续31个月减少。
第七．社会问题凸现。日本的
失业问题在很大程度上是泡沫破
灭、结构失衡造成的，绝不是短时
期内所能缓解的。据日本综合研究
所对2l世纪初日本失业情况所做
的预测，到2005年．日本的完全失
业率可能达到9．2％。居民收入下
降、失业率的增加，在一定程度上
影响了信心指数．增加了社会不稳
定因素。
三、泡沫之谜
是什么原因导致日本出现如
此严重的房地产泡沫?
一是房地产业的特性。首先是
房地产业具有实体经济和虚拟经
济兼有的特性，同时兼有投资和消
费的功能。但房地产商品的虚拟经
济特性相对比较隐蔽。其次，土地
的有限性及价格虚拟性是泡沫产
生的根源之一。土地资源的稀缺性
和垄断性，决定了房地产供给的有
限性和信息不对称性，人们对房地
产价值的预期存在着较多的不确
定性因素，容易激发投机行为。第
三，是房地产产业链条较长，产业
关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、
物流等行业，下游包括建筑、装饰
装修、物业等行业，往往容易被作
为经济发展的支柱产业，容易引发
大量投资。第四，是房地产业与金
融业的捆绑型关系。房地产业属于
资金密集型产业．与金融业之间有
着密切联系。房地产金融风险会过
分集中在商业银行体系。
二是不合适的货币金融政策。
为完成外向型向内需型经济过度。
日本政府连续多次降低利率放松
银根，基础利率跌至历史最低点。
货币供应量连续几年超过10％ ．
1998年超过15％ 。造成市场上资
金过于充沛。大量资金流入股市楼
市，造成股市楼市价格双双飙升。
三是汇率因素。20世纪80年
代后期，随着扩大出口政策的实
施，日本对美国等西方国家保持了
巨额的贸易顺差，不少国家共同向
日本政府施压。要求日本提高汇
率。1985年，美、英、法、西德与日
本五国财长，发表了“普拉扎协
议”，日元被迫升值，达到1美元兑
240—250日元(浮动汇率)的水
平。1985年一1995年，日元不断升
值，国际热钱大量流入日本，加大了
日本自1987年到1990年的房地
产泡沫。
四是滞后的土地政策和税制
加剧房地产泡沫的膨胀。1941年日
本对有关土地和房屋出租的法律
进行了修改，对租地权的过分保护
抑制了出租地的供给，使得地价上
涨。另外，日本土地税制上的偏差
使土地资产的投机性进一步加大。
五是调控和监管不足。为了追
逐高额利润，日本各大银行将房地
产作为最佳贷款项目。1990年，在
东京证券交易所上市的12家日本
最大银行向房地产发放贷款总额
达到50兆亿日元，占贷款总额的
1／4，5年间猛增2．5倍。一些日本
银行甚至违反国际清算银行的巴
塞尔协议，将持股人未实现利润当
作资本金向外出借，造成流通领域
里的货币数量进一步扩张。为了争
夺利润和分享市场，日本上千家财
务公司和投资公司等非银行机构
也不顾政策限制，跻身于房地产金
融行业，直接或间接向房地产贷款。
总额高达40兆亿日元，而且重复
抵押贷款严重。对此。一贯主导经
济发展的日本政府却没有采取有
效措施引流资金，监管、调控形同虚
设，致使资金链无限拉长，泡沫最终
难以避免。
四、日本房地产泡沫的启示
1．要始终将房地产业发展作
为宏观调控的重，占’和着力点。鉴于
房地产业的特殊属性及其对国民
经济的重要作用。建议国家将房地
产业作为敏感产业。始终当作宏观
调控的重点和着力点，完善调控机
制，整合调控资源，优化调控效果。
各级政府部门要切实转变观念。推
进投资体制改革，杜绝“形象工
程”，促进房地产业健康发展。
2．审慎决策，实施科学、合理
的利率、汇率政策。在日本房地产
泡沫形成和破灭过程中，低利率扮
演着推波助澜的作用。而轻率地提
高汇率，又吸引了大量的国际投机
资金，加剧了房地产泡沫的产生和
破灭。我国当前的有关情况值得重
视：据有关方面估算。今年1—3
月，海外基金在国内房地产业的投
资已相当于去年全年的投资量。4
月以来，海外购房者通过转按揭方
式将美元贷款转为人民币贷款比
例的速度提升。因此，在经济出现
过热苗头时，应避免出台进一步刺
激经济的利率政策。对于汇率变动
来说，更应当根据国际资金可能的
流向和市场经济原则，审慎决策。
3．加强土地的市场化供应工
作。要规范政府行为，对划拨土地
使用权的交易应做出严格限制与
动态监控，以减少多次加价转手的
机会；土地出让应采用土地招标、
拍卖，严格限制以协议方式出让用
地范围。要减少土地垄断性供应范
围，建立该区域的基准地价及其公
示制度，定期编制并发布各类地价
指数，保证市场信息的公开性，杜
绝土地市场的“暗箱操作”和“地下
交易”。
4．加大金融监管力度．分散房
地产金融风险。目前，我国急需建
立起完整的房地产金融机构体系。
国家要加强对金融机构的监管，严
格金融机构贷款风险管理。针对房
地产风险过于集中于商业银行的
事实，建议国家制定优惠政策，鼓
励居民集资建房，推进房地产贷款
证券化步伐。
5．完善税制。要依据房地产市
场运作特色，尽快建立合理的房地
产税收体系，从占有、使用、转移、
收益等各个环节归避投机行为，发
挥税收对房地产资源优化配置作
用。


</P></FONT>

人民币

<P>如此经验，竟然无人发表意见，</P><P>不要打击偶的积极性哦。</P>

zjtt

<P>哈哈,不错!只是偶不是房产界,谈不出个所以然!</P><P>顶!</P>

一诺千金

<P>偶看数字就眼花！</P>

八公

我也不是很懂的说，楼主能不能解说一下！