高层时代，杭州住宅楼盘流行架空层

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<TD vAlign=top colSpan=2><B>高层时代，杭州住宅楼盘流行架空层</B>

<DIV>　　■今年6月，杭州市出台文件，鼓励多建架空层 ■架空层增加绿地面积，架起邻里间温情桥梁 </DIV></TD></TR>
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<TD class=text-Content colSpan=2><FONT color=#999999>本报记者　吴彩萍</FONT>　<FONT color=#999999>2005-12-15 05:11</FONT>

<P>    就在自家的楼下，邀对门的邻居下一盘棋，两家的孩子则在盆景、滑梯、秋千之间追逐嬉戏；不管是下雨天还是晴天，迎着满园绿色，打打牌、喝喝茶，这里都会是业主绝佳的户外活动场所……在钢筋水泥的建筑越来越占据城市主流的今天，架空层又为人们架起邻里沟通的温情桥梁。
   
　　土地稀缺，城市里的房子造得越来越高，人们觉得压抑怎么办？从早一点的金都华庭、春江花月到现在的在建的小区，近两年以来，在深圳、广州等南方城市中非常盛行的架空层，开始越来越多地出现在杭州人的视野中。
    今年6月份，杭州市规划局出台了一项政策，规定3米以上的架空层将不计入容积率，为此，杭州的架空层越架越高。开发商说，架空层不仅可以增加整个小区的通透性，增加绿化面积，还可以重拾四合院时代邻里之间的脉脉温情。牺牲经济利益，是为了提升楼盘品质。
   
　　架空层耗资达数百万
　　什么叫架空层？就是设计时将一楼敞开架空，只有柱子，没有四周围护。开发商在建造房子时布置一些植物、小品、茶座，用顺发恒业有限公司策划主管钱向军的话说，是“希望给每一栋楼的业主提供一个不受气候影响的健身、休闲平台，平台周边和外围又有绿化环抱，营造的是绿色、蓝色的健身、休闲空间。”
    据介绍，佳境天城除了外围的住宅以外，其他所有住宅的一楼都被设置成架空层，高4.8米，总面积达9000平方米左右。该架空层还经过专项规划，每个架空层按人群区分均设置有不同主题，装修、配置、景观甚至地板类型都有所变化，光专项设计开发商就耗资百万元，完全被当作一个重要部分来做。
    记者在佳境天城的架空层说明书上看到，该楼盘在每个组团的架空层设计中引入了特殊点设计的概念，按年龄层设置特殊活动区，分别定义为“中老年活动区”、“青少年活动区”、“儿童活动区”。比如中老年活动空间，强调的是健康主题，设有健康足底按摩步道，健身器材，水吧，以及休息座等设施。设计非常注重细节。
    记者在采访中了解到，已经有越来越多的新建小区开始引入架空层的概念。六合·天寓总经理助理祝军华告诉记者，目前杭州有架空层的楼盘越来越多，而最明显的是钱塘江两岸的楼盘，因为这里的建筑设计很多都是由深圳、广州的公司过来做的，而架空层在当地非常普遍，底层挑高二三层的也很常见。比如深圳著名楼盘熙园的架空层，就把入户电梯做成玻璃围廊，里面又有绿化，又有石凳，下雨的时候，在房子与房子之间穿行也没有障碍，架空层变成了生态走廊。
    据介绍，天寓4号楼也设置有5米高100多米长的架空层，建成后将作为小区的“艺术走廊”，展示一些艺术品。
    此外，位于钱塘江南岸的一线江景楼盘旅游·水印城和同人·春江时代也设计有架空层。比如水印城沿江两排建筑部分架空12层，大门入口处3层架空，住宅区内部部分边角2层架空，使园区内部更通透，视野更开阔。春江时代策划部的忻磊说，春江时代除了外围的部分楼盘以为，围绕中心花园的住宅一般都设置有架空层。
   
　　政策鼓励架空层越“长”越高
    架空层早在几年前就已经在杭州出现，比如金都华庭、春江花月等高档楼盘都有架空层，但架空层越来越多地出现，却是今年以来的事情。
    杭州市规划局建管处处长江小军说，架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。而架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。
    但不得不提的是，如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。
    为此，江小军说，杭州市规划局今年6月份出台了《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。
    “这样一来，开发商建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标，开发商就不会觉得不合算。”江小军说，此项规定出台，应该是对架空层建造的一种引导。以前架空层被用作车库、储藏室，但随着地下空间的逐步利用，地面的空间重新让给居民作为公共空间，这是一种进步。
    那么，杭州住宅的架空层“长”得越来越高，这将是一种必然的趋势。
   
　　多数架空层不算公摊面积
　　架空层是供业主公共使用的空间，增加了业主之间沟通交流的机会，那么，架空层要算入公摊面积吗？
    记者从有关部门了解到，目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，肯定不算公摊；另外一种是地上的，又可以分为几种情况。
    一种是层高小于2.2米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊；层高大于2.2米，3米以下的，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊；而3米以上的架空层，四周通透，没有围护，不计算建筑面积，但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。
    据了解，这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。
    据了解，架空层的性质为公建配套设施，不发产权证。
   
　　架空层可以提升楼盘品质
　　引进架空层，开发商无疑要付出一定代价。一位房产公司的负责人告诉记者，架空层设计跟一般的楼层不同，这里面涉及到一个施工时的转换成本，加上一般的架空层为精装修，业主入住即可使用，要布置一些设施，增添绿化、小品，开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售，反而要倒贴不少成本。此外，有些地方的房子规划局审批是要控制高度的，建造架空层也就意味着房子要少造一层。那么，开发商为什么要做这种亏本生意？
    以前开发商建造架空层，很多时候只是用来作为停车库或者储藏间；而现在，越来越多的架空层正设计为业主的公共空间，大人们可以在里面喝茶聊天，小孩子们则可以追逐嬉戏，闲时还可以在里面做做运动，极大地提升了楼盘品质。
    “现在的房子越造越高，人们离邻居越来越远，离绿地越越来远，除了小区有很好的公建配套，一般人们只能‘蜗居’在家。每幢楼下面有这么一个架空层，种上一些植物，小区变得更加通透，绿化面积更大，业主们多了沟通交流的场所。”在采访过程中，很多开发商说，这是房地产市场发展到一定阶段的产物，是设计理念和客户理念提升的结果。
    跟很多楼盘不一样，滨江楼盘工信·风雅钱塘则是旨在将小区跟城市的风景融为一体。据工信房产总经理助理蔡华军介绍，风雅钱塘*近江南大道那幢楼的底层，原来是可以做成商铺出售的，但是因为江南大道市政配套有25米的绿化带，为了把这个绿化带引入小区供业主共享，牺牲了2万多平方米的商铺所带来的经济效益，把一楼全部架空，布置成可供交流的场地。这样一来，加上这幢楼原本就后退的20米绿化带，绿化带宽度变成了45米。外面的人可以通过架空层看到小区的景致，小区业主也可以共享整个滨江区政府的配套。
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一诺千金

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