开征物业税再度升温

嘉园

近日政府对房地产行业的政策调控，使得地产税收改革的说法再次被提上议事日程。而来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业。
<P>    “毫无疑问，除了房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。”税务部门和专家一致认为，调控房地产市场，税制改革刻不容缓；税收调控才是房地产市场理性发展的根本手段。</P>
<H4>    方向</H4>
<P>    从广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市也相继出现了类似的声音。财政部副部长肖捷曾公开明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。</P>
<P>    “房地产税改革的基本方向可用六个字概括，就是‘明租、正税、清费’。”国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，所谓明租就是土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是在借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法*拢；清费，是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费或取消或合并为某一固定税种。</P>
<P>    中国房地产蓝皮书副主编李景国教授表示，国家将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。他说：“我国房地产税费主要集中在开发投资环节，但最终被房地产商摊入了成本。而对个人占用多套房产几乎不征收税费，客观上刺激了房地产的投机行为。”</P>
<P>    据了解，目前北京正在研究制定征收不动产税的具体办法。城市经济专家、中国社会科学院研究员刘维新在接受本报记者采访时表示，不动产税以及房地产税均是目前税收改革的一方面，在时机成熟时，都将统一合并征收物业税。</P>
<H4>    条件</H4>
<P>    “物业税的开征并非容易，必须具备四个条件。首先，就是物业税征收要求各种产权清晰。”刘维新说，政府要向业主、向产权所有者征税，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，乡长、村长都可以说了算。而且，开征物业税并不像有人所说的就必然使房价下降30％～40％，这种说法缺乏科学根据。</P>
<P>    第二，要理顺各种产权关系。国有土地和集体土地应该并轨，因为目前集体土地倒卖现象更加严重。有的地方村长、乡长一结合，市、县长下令，土地就卖了；其次，土地使用形式也应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让和划拨两种，这两种不同形式最终在房地产产品价值体现上差别很大，两种形式混杂对于征税工作难度更大。</P>
<P>    第三，要有公平、公正的评估机构。第四，要有房地产税费体系要完整。</P>
<P>    由此可见，房地产税费体系改革，是一次整体不动产税费的改革，应从税基、税种、税率及减免范围上统筹考虑。“依据我国的国情，物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富裕阶层及二套住房以上的群体。”刘维新认为，对于自住住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。</P>
<H4>    困难</H4>
<P>    “物业税开征将对目前房地产市场存在的问题起到根本性治理作用，但目前要开征物业税可谓困难重重。”一位房地产专家这样评价。</P>
<P>    开征物业税的四个条件之一就是进行土地产权合并。“这涉及到国家土地制度的改革，难度很大。”刘维新表示，目前土地公有制的两种方式是国家所有和集体所有。但事实上有大量集体土地被囤积，并成为各区、县负责人谋取利益的筹码。“有个小城市为了建一个开发区，在郊区圈了4、5平方公里的土地，马路修了一百多米宽，但招商的结果是并没有多少投资商愿意去。至今，这里也没有如当初所想象的经济繁荣，而失去土地的家民却在到处上访。”房地产专家告诉记者，这些被圈占的土地更多的是集体所有。</P>
<P>    与此同时，开征物业税，首先要对不动产进行评估，但当前面临的问题是：谁来评估？评估费谁来出？目前，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可能将得出三个不同的价值。这种情况下，如何能开征物业税？</P>
<P>    其次，评估费由谁来出？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕很难以理服众；如果国家出钱来评估每个家庭的不动产（在国外都是政府做的，不收任何费用），国家财政有没有这笔预算？需花多大的成本？这些都有待研究。</P>
<P>    因此，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其均脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。</P>
<P>    而决定开征物业税成败的另一个关键，就是确定物业税调节的主体定位。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产（因为大多数人都购买了房改房）上，这些中低收入阶层大都是辛苦大半辈子才购买了住宅，最后不但要交物业费，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。事实上，应该把调节主体定位在房屋炒作者（投资者）和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大。</P>
<P>    刘维新说，物业税是一种更合理的税收制度，迟征不如早征，然而由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大审批，因此要开征物业税，至少还需要2—3年时间。</P>

无聊

<P>比较难</P><P>比较难</P><P>不是一般难！</P>