万科南京价格门

一诺千金

作者：陈周锡　　走在南京市区的大街上，随处可见万科的楼盘广告。然而就在南京，这个全国首创“一房一价”政策的城市，由万科开发的楼盘“光明城市花园”三期，却被业主指责涉嫌“价格欺诈”。
　　经过2个月的上访，万科光明城市花园三期的业主，于本月21日拿到了南京市物价局的 “举报件检查情况的回复”。23日，南京市物价局向本报记者出示“情况说明”。这份回复函态度鲜明，让业主也颇感意外。
　　回复函认为，已售该楼盘商品住宅价格，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定，且万科提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚的有关规定进行处罚。
　　在各方博弈中，一切矛头直指万科，业主以“价格欺诈”为由，要求万科双倍赔偿1.7亿元。另外，如果面临行政处罚，万科极有可能面临“没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款”。
　　对此，一些业界人士难以置信。
　　“‘政府指导价’和‘一房一价’政策，是造成万科在南京被指‘违规售房’的主要原因。”南京一位不愿具名的开发商说，如今各界都在关注此事进展，“我们该用怎样的手段来调控房价。”
　　据了解，去年万科光明城市花园三期，还被南京市物价局列为“一房一价”政策执行的示范项目。如今却被指“违规售房”，是万科无故被冤，还是有意为之？至今各方说法不一。南京市物价局一位副局长23日在 “局长接待日”对业主说，万科一直没有承认错误，市物价局已做好当被告的准备。
　　高出“指导价”
　　万科光明城市花园是万科在南京开发的第二个楼盘，城西的河西奥体中心板块。据公开资料显示，这地块是万科于2003年以4.5亿元竞拍所得，总建筑面积27.6万平方米，预算楼面地价约为1630元/平方米。
　　在此之前，万科已于2001年进入南京房地产市场，并开发了南京万科金色家园。南京一位不愿具名的开发商认为，万科是最早进入南京楼市的开发商之一，应该说对南京的房地产政策比较了解。
　　与其他一些城市不同，南京普通商品房实行的是“政府指导价”，而进入这个城市，就意味着这计划性条款随时会在任何一个商品房项目中发酵。
　　按照《价格法》规定，《江苏定价目录》早就规定对普通商品房实行政府指导价管理。1998年9月，江苏省公布《江苏省商品房价格管理规定》，将普通商品房项目的利润率限定为8％。
　　同时，根据江苏省物价局文件所示，南京市允许开发企业在普通商品房基准价的基础上，上下浮动5％。按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，基准价 （元/平方米）＝成本＋利润＋税金。这意味着，在南京开发房地产的企业，都要遵守这项地方规定，万科也不例外。
　　万科光明城市花园一期、二期在2005年、2006年已销售完毕，最后的三期10幢楼从2007年3月开始销售。在短短两个月时间，该楼盘三期首批5幢楼已完成销售，实际均价为8240元/平方米。
　　然而，在该楼盘三期售房之前，南京市物价局尚未核准基准价。直到4月份，万科才拿到 “商品房价格的批复”文件，核准该楼盘三期的基准价格为7360元/平方米，上下浮动最高不得超过5％。
　　这时，矛盾开始显现。按批复，算上5％的上浮幅度，万科光明城市花园三期10幢楼的平均售价不得超过7728元/平方米。在业主看来，已售5幢楼在景观、采光、噪音都次于后5幢，其8240元/平方米均价已超过基准价上浮5％的要求，达到了12％。
　　一位业主说，如果万科要想满足基准价上浮5％的要求，那剩余5幢楼的允许销售价格，就必须保证在7016元/平方米以下。这就必然出现好房子反而比次房子价格低，必将引发已购业主的不满，这也是开发商不愿意看到的。
　　“压迫式”售房
　　也就在这节骨眼上，南京市物价局在去年5月颁布了 “一房一价”政策，声称“目的在于抑制当地房价过快上涨”。据了解，该政策是在“政府指导价”的基础上，再对每套房子的上限价格进行了细化。
　　新政一出，房地产企业一片反对，认为行政调控不符合市场规律。一些专家、律师也表示质疑。一位不愿具名的开发商说，当时很多开发商对新政比较轻视，认为极有可能“走过场”或“无疾而终”。

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有好戏看了

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然而，物价部门的态度却非常强硬。

　　此后，南京市物价部门先后对40多家楼盘的价格进行了审核。对浦口区一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了封盘查处。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。

　　在这种氛围下，去年6月万科光明城市花园三期的第6幢楼开始销售，销售均价为8233元/平方米。同时，也暴露出一个问题，第六幢楼与第1幢楼同区位，时隔3个月就上涨了800多元/平方米，涨幅之大，让业主对“一房一价”政策抑制房价过快上涨的作用产生了怀疑。

　　此时，按南京市物价局批复规定测算，该楼盘三期剩余的4幢楼允许的销售价格为6400元/平方米，如按基准价7360元/平方米的8％利润率计算，已低于成本价6815元/平方米。一位业主说，如果三期还要继续销售，就极有可能存在低于成本倾销的行为。

　　再也没有后退的余地。去年8月，万科向南京市物价局申请调整剩余4幢楼的基准价，理由是“土地闲置满3年可重新估价”。之后，万科又向南京市物价局提交了 “低价评估报告”和“成本变化报告”。

　　然而，南京市物价局至今没有批准万科的这个“提价申请”。

　　江苏省对土地闲置3年的规定为：以土地使用权证有效起始时间为准，截止时间为施工许可证发放时间。万科光明城市A地块的土地证起始时间为2004年1月18日。施工许可证发证时间为2004年1月9日。只有9天的时间差，让万科在法规上很难合规。

　　另外，以建筑成本上涨作为提价售房的理由也很牵强。据了解，2007年4月三期基准价7360元/平方米，已比2006年该楼盘二期基准价6260元/平方米高出1100元/平方米。除土地、建筑成本之外，万科一直没有提供其他理由。

　　巧合的是，去年9月宏观调控大幕拉开，一些房地产企业流动资金开始紧张。在这个时候，万科开始销售第7、8幢楼，均价分别为9615元/平方米和9898元/平方米，并未出现低价倾销行为。

　　至此，按基准价上浮5％测算，该楼盘三期预计销售额为7.34亿元，而现实是前8幢楼累计售出6.75亿元。如不突破总价，最后两幢楼建筑面积1.53万平方米，只能按3900元/平方米的价格销售。之前，万科销售人员称，这两幢楼为小区最好的景观房，预计均价在1.3万元/平方米左右。

　　“市场化”争议

　　不容忽视的是，当时万科在售楼处张贴了每一幢楼的“价格表”，但没有过多引起业主的注意。在“价格表”上赫然标注物价局核定的 “基准价格”。对此，一些业主却以“不会详细计算房价、看重万科品牌”为由，说明自己买房时的疏忽和草率。

　　直到今年4月初，社会传言说，南京万科光明城市三期最后两幢楼，要低价团购给当地一家公司。经业主打听，每平方米售价仅为7000—8000元，这不仅远低于万科三期已售房子价格，且与万科宣称1.3万元/平方米的“楼王”价格也相差悬殊。

　　这直接点燃了业主的上访调查，同时迫使“团购事件”无果而终。据了解，团购这两幢楼的为南京南瑞继保电气有限公司，主要是解决企业内部员工的住房问题。知情人士说，由于内部分配出现了问题，没有拿到房子的人就把团购的事情说了出来。

　　从5月13日到6月14日，业主和万科进行了四次协商，万科希望双方拿出一个方案，达到双赢结局。业主要求，万科公开道歉，并退还业主8760万元。据业主说，在协商过程中，万科反复强调 “定价是市场行为和行政审批通过”。但双方分歧较大，致使协商终止。

　　于是，近100名业主开始向江苏省物价局、南京市物价局上访举报。据业主介绍，之前南京市物价局的“态度比较含糊”，直到两个月后的7月，南京市物价局一位副局长才明确对业主表示：“万科有很多错误”；“没有批准就涨价，程序打不好”；“如果成本支持不了前面的高价，非法所得要退还业主”。

　　南京市物价局一位副局长在23日的“局长接待日”上对业主说，他希望市物价局、万科和业主三方能坐下来协商此事，但万科至今没有给予明确答复。该副局长多次要求业主不要上访，并透露万科华东区的负责人，最近几天将到南京处理问题。

　　24日上午，记者联系南京万科置业有限公司总经理华立冲，他以正在参加一个非常重要的会议为由婉拒采访。在该公司，办公室主任徐朝晖表示，他对此事不了解，须请示后才能给出一个明确的答复。直至截稿，记者尚未收到万科对此事的有关说明。

　　据了解，在房价备案制度下，相关部门应该掌握万科光明城市花园三期的售价。一旦超出基准价上浮5％“高压线”，政府部门应该立即作出反应。然而，一位业主说，在该楼盘三期销售中，南京市物价局直到业主上访举报后，才对此进行检查。

　　上述这位开发商说，为达到企业利润最大化，大部分开发商在上报数据时，往往会“抬高”项目开发成本，“这在南京业界已成为一个潜规则。”另外，“一房一价”政策规定开发商的利润率为8％，而税务部门却多年来一直按20％的利润率来预征楼盘税收，“这无疑是自相矛盾，对开发商来说不公平。”

　　“这政策有违反市场经济规律之嫌。”南京市建委研究室主任陆玉龙说，政府指导价、“一房一价”政策，均没有改变这几年南京房价高涨的事实。他认为，政府不应当操纵市场，政府需要做的不是打压房价，而是加大保障性住房的供应力度，利用市场经济的供求杠杆。

　　如今，一些业主颇为焦急，万科光明城市花园三期本月25日开始交付使用，然而南京市物价局、万科对此还未出具详细的处理结果。