限购令下的个人买房与单位买房的利弊对比

一诺千金

昨天为了朋友的事情，在银行，房管，土管跑了一天
把俺的体会与各位分享一下
别问偶是谁，俺不在江湖，江湖已经米有俺的传说。。。

有个朋友谈好了房子要买
由于房东的产证迟迟没做出来
结果到了昨天
俺朋友已经不能以自己的名义买房
只能通过两种途径
1、用一个符合条件的朋友来买
2、用自己公司的名义来买

一诺千金

契税对比

个人：唯一一套，且面积在140以下的普通住宅  1.5%
        非普通住宅                             3%

单位：3%

一诺千金

转让时营业税

个人： 5年以上的普通住宅                         免征
          5年以上非普通住宅                         差额5%
          5年内普通住宅、非普通住宅              全额5%
         
单位：                                        差额5%

目前如果是投资购房，5年内要转让的话，单位的营业税优势很明显（前提是，类似这种投资以非普通住宅为主）

一诺千金

土地增值税

个人：三年内0.5%，3-5年内0.25%，5年以上免征
单位：土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。



相比较而言，单位会多交很多

一诺千金

所得税

个人：个人可以按总额的1%征收个人所得税

单位：适用企业所得税25%的税率，但可以抵扣，如果企业无净利润，可以不用交

一诺千金

房产税

个人：  自住貌似不用征收

单位：  1.2%的税率打7折，即0.84%


这个成本是硬成本，不管企业是否盈利，都必须按照这个交税

一诺千金

折旧：

个人：无法计提

单位：可以按20年计提折旧

这个折旧可以税前抵扣，基本上可以折抵房产税带来的成本，但是如果企业本来就不盈利，这个好处就没啥意思了

一诺千金

综上

如果是买高端房产，可以考虑用单位名义购买房子

如果是小房子，就别折腾了

一诺千金

如果用别人的个人名义买
还有一些需要提醒

1、道德风险，尽管可以事先签协议，但是产权人是他，如果他到时候有啥问题，很难说

2、法律风险，最大的风险是这个个人如果欠了人家钱，人家起诉到法院，查封这个房子，那你就没办法了

3、个人可能会因为替你买这个房子，会增加额外成本，比如，他无法购买经济适用房，他无法享受自己买房的贷款优惠


所以，用他人名义买，三思而后行

一诺千金

经过确认
用单位名义买
不限于杭州公司
也就是说
其他地方注册的公司也可以