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路人丙按：由于十一长假，国家统计局直到10月21日才发布原先应该于10月11日发布的经济数据，因此本月路人丙也延后发布意见。其实，我个人觉得，国家统计局延后发布数据的原因主要是因为9月的数据不理想，统计局维稳修改需要时间，因此才不得不推迟发布。因为，国家统计局就是最大的造假部委，而且，还需要最厉害的技术。这其中，尤以CPI数据为甚。9月国家统计局的数据时同比“仅”上涨3.6%，环比上涨0.6%，虽然还是表示“达到23个月以来最高”，但对于普罗大众来说，似乎还是比较低的。我个人是不相信这个被修改后的数据的，但是我们又不能民间调查（调查了也没用），只能采用先。 另外，10月19日央行三年来首次加息，也印证了我9月17日的预测意见：“预计未来一个季度内很有可能会加息，但基于保持市场平稳考虑，加息幅度很小，微调，以观后效。”（8月经济数据解读及未来楼市走向浅析 http://www.317200.net/forum.php?mod=viewthread&tid=44271 ）除了时间点上我略有保守外，加息的幅度和原因都甚合我意。与此比较，国内各色各类大大小小的专家们几乎都不认为会加息。小小的高兴一下。看来，那些所谓的专家的意见再次被证明了不可靠，自己的判断才最重要。 一、宏观经济发展情况 前三季度，中国经济保持了快速增长的态势，GDP同比增长9.6%，增幅虽较二季度下滑0.7%，但从全球范围来看，仍然是处于高速增长。9月，虽然各项经济指标的增幅有所放缓，但更趋于健康发展。然而9月CPI继续创下年内最高记录达到3.6%，超过大家的预期，这是引发央行加息政策的主因。 9月份美元兑人民币汇率冲破6.7，创下历史新高；同时美国国会通过了中国汇率方案，将对中国出口商品征收高额惩罚性关税。当下人民币持续升值预期与持续升值叠加，加快了升值步伐，促使国外热钱不断涌入——资产价格上涨、汇率升值、利差优势这三重获利空间，使得之前撤出的欧美投机资金又卷土重来，一定程度上推高了房价，促进了楼市繁荣。如果升值预期长期存在的话，房价也将一步步持续上涨。 二、房地产开发 前三季度，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但住宅竣工面积仅增长了8.1%。可以预测在今年下半年和明年，市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。但前三季度全国土地购置单价大幅增长（从2441元/平米增至3225元/平米），从而造成房地产开发成本大大幅增长，这将十分不利于房价的稳定。 三、房地产销售 前三季度，受新政影响，商品房整体销售指标增长趋缓，增幅快速回落，宏观调控效果有一定的体现。在住宅市场受到宏观调控的情况下，大量的投资资金转向了不受新政影响的商业和办公地产领域。 9月份，当月各项销售指标同比均有大幅上涨。经过了前几个月的低迷，加上8月回暖和蓄力，9月份楼市呈现量价齐升的态势。个人觉得主要原因如下： 1、为完成全年销售任务，争夺全年市场最为旺盛的金色九月，各大房企降低了“价格预期”，通过降低开盘价或打折促销等方式加大了销售力度，取得了很好的销售效果。 2、新政出台已近六个月，但房价仍没有明显的轻动，被压抑许久的刚性需求和改善性需求的集中释放，而且加上8月份楼市的回暖之势，买张不买跌，晚买不如早买，直接导致了大量购买力放弃观望持币入市。 3、9月份政府依然采取宽松的货币政策，大量增发货币、大规模投放信贷造成了社会流动性过剩，通货膨胀日益明显，物价已经开始呈现出普涨态势，再加上近期CPI走势和消费品价格的全线走高，使得购房者迫于通货膨胀的压力最终放弃了观望心理。 四、宏观政策 9月，各部委出台的调控政策体现在“指定贯彻落实‘国十条’的实施细则，差别化的住房信贷政策，住房交易环节契税和个人所得税优惠政策的调整和取消，增加住房供给，加大交易市场检查力度”。这是对原有政策的深化和细化，它使调控更精准（比如沪深厦甬四地的限购政策）、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实（比如差别化的信贷政策和税收政策）、政策更严厉（比如提高首付款比例至30%）。此外，这也是国家第一次明确了开征房产税的态度，并将在上海进行试点。各种迹象表明，房产税在年内推出的可能性极大，推出时间已“按月倒数”。 本次二次调控将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。同时部分程度上也将减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。中短期内市场供给量将会增加。中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，可能就不会是简单地再次强调落实新政策，而有可能会调整政策整体方向 本轮二次调控看似来势汹汹，且在国庆前夕着急出台，意在赢取十月份楼市的最后主战场，但只要房地产市场中核心因素（供求矛盾和货币供应）在短期内得不到有效改观的话，本次调控也必将昙花一现后归于沉寂。至于十一期间多地楼市低迷只是政策的短期效应，长期的边际效应必然逐渐减弱。这从二次调控后的股市表现可见一斑。9月29日出台政策后，楼市股市呈现此消彼长态势，楼市总体成交缩水，房价微跌，但同时9月30日和十一长假之后连续一周股市已经连续高歌，地产板块表现优异，“利空出尽即是利好”和“调控不再有新招”已成了地产行业的共识。 因此，从长远来看，政策的信号意义大于实际调控意义。 五、加息问题 10月19日，央行时隔三年之后再次提高存贷款基准利率，幅度为0.25%。虽然加息的政策出台晚了些，但迟到总比不到好，尤其是事关全民福祉的政策。相对于日升日高的CPI指数，央行的加息只是稍稍缓和了负利率的绝对值，而绝非“转正”之效。就好像给了沙漠中艰难行走的牲口一口水，而远非一汪清泉。 但这口润舌之水表明国内的通货膨胀（或者美其名曰“通货膨胀预期”）已经超出了决策层可以承受的范围，因此虽然面临热钱大量涌入的风险，但央行还是采取了加息政策。但这是否表明经济周期已经发生了转变并进入了加息周期呢，似乎并不能快下结论。个人以为，现在还处于两个周期之间的转变和过渡，本次的加息只是释放了一个调整的信号，年内是否还会加息，则要视十月和十一月的经济数据而定。但在可以预见的范围内，第四季度经济仍然会保持小幅下滑，但通货膨胀率有可能还会维持高位，因此年内很有可能会再加一次息，但绝不会超过一次。 六、近期发展趋势 10月份是传统金九银十的尾声，也是房地产调控后市场主体双方博弈的最后主战场。基于9月底的二次调控政策已经出台，十月份不再会出台全国性的政策，但各地会加快出台本地区的地方实施细则。因此，近期不确定的事主要是市场对新政策的消化程度。个人意见如下： 在持续低迷了几个月后，中国楼市在9月再次集中爆发，一方面验证了传统九月强大的购买实力，但也直接招来了新一轮的政策打压。虽然高悬的第二只靴子终于落地，但，本次调控仍低于市场预期，反而被认为是出尽底牌不再有新招，因此股市反应强烈，持续飘红。这也符合自2003年来八年调控的旧基调，除非政策促及楼市核心，如天量信贷、供需失衡、地方政府财政和GDP冲动等，否则政策仍只是短期行为，治标不治本。因此我们判断，10月份是二次新政首月，楼市成交量必将走低，相当一部分需求转入观望，价格虽会有小幅调整，但也仍会在高位“观望”。一旦政策稍有放松，房价仍会上涨。 | 
狗仔卡
发表于 2010-10-23 11:31:42
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