投资是把双刃剑兼谈房产投资

landfish · 发表于 2006-2-5 07:38:00

投资是把双刃剑兼谈房产投资

要赚钱，买股票；将钱存银行，不如买邮票；要避税，买国债；投资黄金，抵御通胀；保险是最好的投资，如此等等的议论常常在我们耳间响起。对于上述观点，不能苟同。
在现代社会经济活动中，无论哪一种投资工具，都既有它的长处，亦有它的不足。比如，储蓄和国债，它的长处是投资安全，名义收益稳定，但是它的不足也显而易见，收益率太低，很难抵消通货膨胀的压力。又如股票，它的长处是，有可能获得较高的投资回报，但与此相适应的是，它同时面临投入资产大幅缩水的风险。
在众多的家庭投资工具中，大体可分为两类，一类为避险工具，它包括现金、银行存款、保险、黄金、债券、外汇、房地产等等；一类为风险投资工具，它包括股票、证券投资基金、期权期货、寿险投资连结产品、金银纪念币、普通纪念币、装祯人民币、邮票、字画、古玩、彩票等等。
其实，避险工具与风险投资工具没有截然的界限，避险工具如果运用得当，在某个时点上，也能获利，譬如1998-2003在杭州从事房地产投资的收益就远高于普通风险投资收益。本文所述的避险工具，是相对风险投资工具来说，投资的风险相对小一些。当然，获利的可能和程度也会小一些。同样的，本文所述的投资工具是相对避险工具来说，风险大一些，甚至有很大的投资风险。当然，获利或获得高额利润的可能性也就大一些。
在全部避险工具和风险投资工具中，只要不静止地看问题，而是注意研究各种投资工具本身所具有的特质及其运行规律，再将它们联系起来进行观察，不难发现，各种避险工具和风险投资工具，如果组合起来，巧妙避开市场周期中的低谷，冲击市场周期中的高潮，扬长避短，盈亏互补，那么，我们就既可发挥各种投资工具的投资获利功能，又能化解投资风险，特别是系统性的风险。当然，这里还有一个重要的前提条件，即你投资的商品不是一文不值，子无虚有的泡沫。比如，你用几十元一股的价格，购买了一家资不抵债，又被传媒曝光公司的股票，并且紧接这家公司又被证监会宣布摘牌。如果你上了这样一只“破船”，那么，谁也救不了你。
此外，单就房产投资，个人认为其优势，集中体现在三个方面：
规避通货膨胀的风险
在家庭资产中，视家庭的经济状况，将资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标：一是要保持充足的现金流量；二是要证券化一部分资产，追求高的风险收益；三是要物化一部分资产，以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产，就是一种较好的工具。一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产地升温和价格上涨，投资者可以从中获利。宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。
利用房产的时间价值获利
房产的投资，是一项长期的投资。它的投资价值在宏观经济运行正常的情况下，是逐步凸现的。
作为人，本来就具有双重性，一方面，是经济人，另一方面，是社会人。作为经济人，他必然讲究功利，追求功利。经商也好，办厂也好，图的就是赚钱，就是合法地赚钱，持续不断地赚钱，以最小的投入获取最大的产出。而从一般规律来讲，资本在运作中的增殖，总是城市比乡村高，经济发达地区比落后地区高。“人往高处走，水往低处流”说的就是这个道理。在我国，长期以来，资源配置主要*的是计划。近20年来，这一格局已被逐步被打破。伴随这一格局最终被打破的是，人才和劳动力的自由流动，择业的多元化和重复化。而这种流动，将使城市居民的成份或多或少的具有“移民”色彩。农村劳动力地转移和农村家庭的转移，人才资源的市场配置，必将一步一步地改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源，更显生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中城市，杭州缘于地理、行政、旅游等方面的优势，房产价格还将会一步一步地上涨。
当然，这种价格的变化，在某个经济区块里虽具有连动性，譬如“长三角”前三年的普涨格局，但不具有同步性。这是因为：首先，房价地变化，必然最先在经济活跃的城市显现，或在新的经济增长“亮点”显现。经济不活，赚钱不到，人们跑到哪里去干嘛！其次，前一时期房地产泡沫较多的地方，即使现在水份挤干了，甚至价格超跌了，但如果没有新一轮经济的带动，房价是很难从病弱状态中走出来的。原因是，“一朝被蛇咬，十年怕井绳”的心理阴影，一旦在人们心中造成，要修复这种伤痛，需要一个休生养息的调理过程。
利用房产的使用价值获利
利用房产的使用价值获利，主要渠道是出租。即将投资的商品房或门店，通过房产出租的形式获利，其核心是要算好帐。
首先要算好时间价值和使用价值帐。房产投资成功与否的核心，是你所投资的商品房和门面，有没有发展的潜力和价值。如商品房，一要看它社区的规模；二要看它社区的服务配套设施是否完备；三要看社区的环境是否舒适，绿化美化度如何；四要看社区的交通是否便利；五要看社区的治安状况和人文环境；六要看社区的周边生活群体成份；七要看所在城市人们对住房的价值取向和流行时尚。假如在县一级城镇，人们目前还不习惯于商品房消费，大都是自己征地，自己建房，并且十分流行。有的家庭甚至自建了几套房子。在这样的地方，想通过购商品房来实现保值增值，从目前的情况看，条件还不具备。原因是住房市场明显供过于求。投资前，要把这些问题认真梳一梳辫子。然后确定，商品房是租给打工族住，还是租给白领住，抑或租给其他一类人住。现在出租，在使用价值上能不能获利，能获多少利？将来在时间价值上，房子能不能增值，能增多少值？又如门面，就更要注意投资的时间价值和使用价值了。门面的投资，资金量往往较商品房起点要高，价格也要贵。在已经形成商业区的闹市，门面的价格早已提前透支。在城镇规划中拟兴建的商业区，前景往往十分诱人，但风险巨大。近些年，搞了不少“新区”，最终成功了的不少，使不少投资者获得了巨大地投资回报，譬如城西翠苑宋江村商业板块、文二路电脑商区、德加紫桂一带。但也有不少新区，惨淡经营搞了10多年，最终只是让新区变成了“辛酸区”，不少投资者也因此“赔了夫人又折兵”，譬如信义坊。
通过购买门面出租获利，应考虑这样一些因素：
① 在已经形成商业区的闹市购买旺铺，主要是要作好市场调查。旺铺购买成本及税费支出与出租收入之间的盈利空间有多大，比长期国债投资收入高多少，比银行贷款利率高多少。在这里，必须指出的是，私人资本也是应当计算成本的，一般按银行一年期定期存款利率计算。倘若，你的投资净利润低于国债投资的净利润，那么，你最好拿这笔钱去购买长期国债，这样既省时、省心、省力，又安全，无名义收益的风险。倘若，你的投资净利润低于银行贷款利率，这说明，你的投资是不成功的，是没有赚到钱的。不如拿这笔钱进行另外的投资。
② 选择经济发达地区或国家级开放新区。经济发达地区和国家级开发新区，一旦规划定型并正式启动后，资金的来源有基本的保障。随着当地政府和国家资本的注入，其他集团资本、企业资本和私人资本也因看好这个新区的发展前景，而纷纷抢滩登陆，由此推动这个新区的高速、稳健发展。作为投资者，如果先期进入这个市场，就能以较低的价格，购买到今后必然形成的旺铺，获取高额利润。在滨江狭长的江南大道周边找商铺，个人认为很难。彩虹城的商业雏形一年前已经形成，估计现在房东要提房租的。
③ 利用政府动迁，抢占先机。在我国社会运行中，一切社会活动都是以政治为轴心展开的。政治中心地转移，带来了经济中心地转移，商业中心地转移，文化中心地转移。而政治中心、经济中心、文化中心地转移，又带来了社会关系地转移，社会人口地转移，社会资源地转移。钱江新城有前景，但还需观察。
④ 选择中心城市的边缘地域。随着社会经济地发展，中心城市的功能往往要对外扩散和扩张。而这种扩张往往是循序渐进的，由里到外的。因此，选准地段，进行门面投资，做长线，也是能够获利的。三墩的商铺选择是以丰潭路为核心，还是以亲亲家园为目标？个人倾向接近浙大。
资本的投入，是要有回报的。并且，这种回报必须剔除一些因素的影响，比如税费。现在有些人搞投资，往往不注意这个因素，不注意这种成本的核算，最终投入了，毛利收入还不错，把税费一缴，所剩无几，于是跳起脚来骂娘。其实，到这种时候骂娘也迟了。另外，必须注意投入资金的成本。任何资金的使用都有成本的，不算好这个帐，资本运作来运作去，表面上好象赚了钱，其实，这赚的钱，还不如存银行、买国债合算，这又何苦呢？最后，购商品房也好，买门面出租也好，还要认真算算其他支出的成本帐。如装修费用、家具用具、水电安装、物业管理都是要打入成本的。这些帐如果没有完全算清，到头来，就会吃后悔药，当然，也来不及了。
房产投资当然也有不足，也表现在三个方面：
经营风险比较大
这种风险集中体现在前期的决策上。决策一旦失误，造成的损失就很难在短期内弥补过来，甚至于影响家庭的其他投资。
投资对象风险比较大
目前我们的房地产市场发展时间还不长，各开发商、中介机构、物管公司的投资主体来源复杂，良莠不齐，由于房产投资金额大，交割期限（购买、交房、收房）相对较长，因此在考虑投资时，选择楼盘比商谈价格更重要。
法律法规政策风险较大
这种变化往往是喊变就变，使人无法预测投资的最终结果。

杞人观天 · 发表于 2006-2-5 07:58:00

一诺千金 · 发表于 2006-2-6 04:50:00

小鱼要多写写这类文章才可以到偶这里蹭饭！

一诺千金 · 发表于 2006-2-8 06:22:00

好贴难道没人敢顶？

杞人观天 · 发表于 2006-2-8 06:28:00

看在眼里记在心里这就够了

y00100 · 发表于 2006-2-8 07:06:00

楼主的讲座我爱听
尤其是这几个案例，呵呵，下次讲课可能用的上哦
先谢谢了

[此贴子已经被作者于2006-2-7 23:07:24编辑过]

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