从“国六条”看中央政府公信力的衰竭(转载)

大麦黄黄

　　　　北京大学资源学院企业管理学院院长 阎雨<br/>　　　　<br/>　　　　2006年6月9日<br/>　　　　<br/>　　　　Email:henrymacau@hotmail.com<br/>　　　　<br/>　　　　房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越了经济范畴，不仅对于经济总量的提升、经济结构的构建，而且对社会安全、政治稳定都起者至关重要的不可替代作用。房地产的公共属性决定了政府干预、管理和调控的作为职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口“自由游泳”，房地产将给社会带来灾难性的后果。<br/>　　　　<br/>　　　　中国房地产一旦崩盘，市值将缩水30——50%，中国的小资和中产将被成功消灭，贷款购房的白领一族成为名副其实的 “负翁”。<br/>　　　　<br/>　　　　房地产崩盘最大的直接受害者是金融，而现有的银行呆坏帐率已严重超过警界线，作为银行最优质的产品——房产信贷一旦失灵，必将引发金融瘫痪，从而导致系列连锁，政权将面临生存威胁。<br/>　　　　<br/>　　　　这是一个政治、经济常识，也是政府的基本执政能力，遗憾的是我们对这一问题的认识还缺乏深度，结果自然令人失望。我们的政府一直在自己划定的圈子里打转，不断地无效率地消耗热情、能量和信任。政府一方面担忧房价快速上涨积聚过多的风险，另一方面又难以承受房价下跌带来的巨大冲击。所以新调控政策反复出台，房价却沿着死亡的方向一路狂奔。<br/>　　　　<br/>　　　　现在的房市是考验新政，而未来将是威胁新政<br/>　　　　<br/>　　　　开发商从来不会在乎民意，他们认为房价和暴利完全可以建在谎言、恐吓和欺诈的基础上，他们认为垄断的利刃可以解决所有力量。他们这样认为来自于他们20年的成功经验。他们太得意了，以致于忘形，他们可以藐视民意、践踏法律、虚构供求、包养传媒，他们认为他们可以垄断所有的资源，可以改变一切。<br/>　　　　<br/>　　　　他们始终成功的操纵着房价，这是他们自信的力量。<br/>　　　　<br/>　　　　以往房地产的调控主要思路是控制土地，压缩投资，其成效了了。本次“国六条”调控是增加供给与抑制需求同时进行，最大特点是给各地政府的调控责任予以明确。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的，实行问责，这次把监察部拉进来具有明显的威慑信号。<br/>　　　　<br/>　　　　中国房地产市场面临最根本的问题不是单纯房价、住房结构等这些某方面的问题，而是发展模式的问题。中国的房地产业其实是在以“城市化”的名义，在掠夺、剥夺整个国民的财富。在农村，城市化使得失地农民的权益难以得到保障，在城市，绝大多数居民无力购房。<br/>　　　　<br/>　　　　‘国六条’并没有对这些年来中国房地产市场发展模式进行反思，也没有从政治的高度，提出解决这一根本问题的办法和思路。<br/>　　　　<br/>　　　　解决房地产首先解决土地征用、出让、拍卖环节，改地方政府利益独大而为利益均享，按拍卖价让失地农民分享一半的分配比例，其余部分村集体、地方政府、中央政府共同分配；其次征收物业税，根据不同的地方收入与消费力制定合理的起征点，产值越大比例越高，不同地域置办产业要全国联网合并征收；其三收取交易收益税，零起点征收，按收益总额按比例征收；其四开发商拍地时要提交开发计划（小区设计、容积率、户型结构、设施配备、欲售价等），作为竞拍的考核要求。<br/>　　　　<br/>　　　　中央公信力遭质疑<br/>　　　　<br/>　　　　造成中国的房地产现有困局的根本原因是地方与中央的利益博弈。中央这些年的思路一直是集权，把地方的权利上收，目的是加强对地方的领导能力和提升中央的权威性，突出党的绝对领导能力。好处是有效制止了地方长官的个性化施政的可能性，避免了一些官员的胡作非为；坏处是挫伤了地方政府的发展积极性和资源整合能力。<br/>　　　　<br/>　　　　房地产涨价最大赢家看似是开发商，其实是地方政府，因为房地产涨价直接带动土地升值，从农民手中一两万元圈来的土地可以卖到一两百万，甚至更多，利润率高达百分之一万倍！！！所以地方政府是房地产业积极推动者，土地收益高效、简单、便捷、无本万利，远比发展工业要来得“绿色”和“和谐”，更不要说出力不讨好的农业了。<br/>　　　　<br/>　　　　为什么说，地方政府趋之若骛去搞房地产的土地拍卖经济呢？因为他们手中能打出去的经济“牌”越来越少，常处于饥饿状态，而贩卖土地又没有风险，土地是农民的，贷款是银行的，责任是开发商的，他们坐地收钱。<br/>　　　　<br/>　　　　看到这样的机会，地方官员就象饥肠辘辘的豺狼看到了肥肥嫩嫩的羔羊，眼睛放着绿光不顾一切地扑上去，他们知道羔羊不会常有，这次不吃下次就没了，这是他们多年来处理与中央关系的经验。<br/>　　　　<br/>　　　　他们这次又对了。土地贩卖富了地方政府，更富了地方官员，湘西吉首市（县级市）的国土局副局长（副科级）杨祥云，利用圈地贪污近1500万，而湘西是个国家级的贫困地区！ <br/>　　　　<br/>　　　　该是考验一下中央的时候，几乎所有的开发商和地方官员都这么想。他们这几年来，一直靠揣测“圣意”，观望、观察着新政的每一步，虽然“非典”让他们看到了新政的果敢，“台湾问题”看到新政的智慧，“废除农业税”让他们看到新政的施政思想，但他们依旧怀疑，这种怀疑是他们的习惯。<br/>　　　　<br/>　　　　中央政府的权威性受到地方政府的轻视并不可怕，可怕的是政府的信誉和公信力受到国民的普遍质疑，老百姓对地方政府的信任度是逐年降低，而且趋势走强，有些地方甚至到了信任度为零，中央政府作为最后的屏障，执政党已无后路可退，坚守最后的信任度、公信力防线，已成为唯一的选择。<br/>　　　　<br/>　　　　即便如此，中央政府的处境也形势严峻。在国六条刚颁布，有近万人参加了焦点房地产网与《楼市》杂志的联合调查，从调查的情况看，大部分网友支持政府此次出台的新政，但是对效果表示怀疑，有近八成受调查者认为房价会继续上涨，由此可见老百姓的失望程度！<br/>　　　　<br/>　　　　既得利益者终于犯了一个致命的错误，玩火者必自焚！这个错误犯得如此彻底，以致于万劫不复！当然，现在还没有到最后的一刻，他们还都在推杯换盏。

古井无澜

说得好,这篇贴子真的让人读来痛快淋漓,其实在一轮又一轮的房地产涨价潮中,开发商的利润率也越来越低了,真正的获利者是地方政府和中央政府,地方政府通过卖地获利,中央政府通过税收(契税,增值税\企业所得税\个人所得税等等)获利,受害的是老百姓.真正要做到控制房价,还得政府通过卖地所获之利来建造更多的经济适用房和廉租房,这才是正道.西方万恶的资本主义国家对首次购房户给予很大的补贴或提供更多的廉租房,以确保居者有其屋.

niko

值得一顶。。。

一诺千金

写的不错！

陈寒

中央和地方本来一直以来存在利益博弈，只是中国实在太大了，中央有心无力

吃了空看看

<p>没有公信力的，朝令夕改，谁还相信啊！</p>

tthlh

<p>这种煸情发泄的文章太常见，中国盛产＂事后诸葛亮＂，他们忧国忧民，所谓的专家也好，政府官员也罢，大多只会泛泛而论，逻辑性不强，提不出具体量化可行的建言，早在几年前房地产刚热起时，怎么没人预见今后可能出现的形势．</p><p>这次舆论导向尖锐地指出了问题的症结在于政府，无论是中央政府还是地方政府，明显的减少了过去一味对房地产商的指责．地方政府这次承担了很大的压力，上不能违背中央政府，下必须安抚百姓，这完全是作茧自缚．</p><p>中国的房地产业可比作一条分段兴建的高速路，地方政府相当于各收费站，只管收钱，路况安全一概不管，起初没有车道划线，也没有限速警示标志，火车、汽车、拖拉机都可以上去开，等到事故百出，而大部分人搭不上车时，方才想办法弥补。经济适用房等另外道路来不及造，再说收不了费也不愿多造，加上民众和驾驶员的不良习惯已经养成，都喜欢上高速路，又不愿遵守交规，因此乱成一团糟。于是这一次指挥部发怒了：各种车型一律按比例上路，豪华车（别墅）不得上路，由各收费站把控。</p><p>由此可见，问题的根源在于指挥部，在于各收费站，民众和驾驶员没有错，但是他们逃脱不了，他们必须以时间和金钱为别人的过错埋单。这也是中国特色之一：政府生病，企业和百姓吃药。</p>

一诺千金

<div class="quote"><b>以下是引用<i>tthlh</i>在2006-6-11 0:41:00的发言：</b><br/><p>这种煸情发泄的文章太常见，中国盛产＂事后诸葛亮＂，他们忧国忧民，所谓的专家也好，政府官员也罢，大多只会泛泛而论，逻辑性不强，提不出具体量化可行的建言，早在几年前房地产刚热起时，怎么没人预见今后可能出现的形势．</p><p>这次舆论导向尖锐地指出了问题的症结在于政府，无论是中央政府还是地方政府，明显的减少了过去一味对房地产商的指责．地方政府这次承担了很大的压力，上不能违背中央政府，下必须安抚百姓，这完全是作茧自缚．</p><p>中国的房地产业可比作一条分段兴建的高速路，地方政府相当于各收费站，只管收钱，路况安全一概不管，起初没有车道划线，也没有限速警示标志，火车、汽车、拖拉机都可以上去开，等到事故百出，而大部分人搭不上车时，方才想办法弥补。经济适用房等另外道路来不及造，再说收不了费也不愿多造，加上民众和驾驶员的不良习惯已经养成，都喜欢上高速路，又不愿遵守交规，因此乱成一团糟。于是这一次指挥部发怒了：各种车型一律按比例上路，豪华车（别墅）不得上路，由各收费站把控。</p><p>由此可见，问题的根源在于指挥部，在于各收费站，民众和驾驶员没有错，但是他们逃脱不了，他们必须以时间和金钱为别人的过错埋单。这也是中国特色之一：政府生病，企业和百姓吃药。</p></div><p>唉，等了你整整一年半了！</p><p>终于说了几句有质量的话！</p>

tthlh

<p>能得到街道主任夸奖，不胜荣幸！</p><p>这一次宏观调控，如果中央政府下定决心不作调整，要求各地严格执行的话，对于大多数房地产商来说，真的是狼来了，本人预测：未来一年内可能会出现各种严重问题，比如开发商因新政打乱了开发计划而告政府违约，要求退地，而地方政府左右为难，死活不同意；房地产业重新洗牌，很多二三线城市将出现烂尾楼，开发企业经营艰难纷纷倒闭，地方政府束手无策；与房地产相关的产业日子也越来越不好过，如设计院、建筑业、材料商等，投资增长明显降低，失业率升高，民工在城里很难觅到就业机会；住房消费观念将发生很大变化，大户型将成为奢侈品，离普通民众的距离越来越远．．．．．．</p><p>希望我的预测不要成为现实．</p>