天台新城·中国政策大背景·中国的土地问题实质

止观

<p>中国很少有真正懂得真实经济过程的理论经济学家。当然，这并不意味着没有饱读经济文献的经济学博学者。但是，经济现象并不是从经济学的数学公式中演绎出来的。相反，检验经济理论有效性的标准是实践而不是完美的数学模型；看其是不是能有效地解释现实经济现象，找出内在的因果关系，从而提出可检证的预测以及有效的对策。<br/>在此，我想再提出一个在主流经济学中久被遗忘的“地租”概念，并且说明这个概念将可以如何有效地解释当前国内经济生活的一部分重大现实。<br/>地租是古典经济学和马克思政治经济学中的一个重要概念，在古典经济学中，工资、利润、地租是国民经济中三大利得的源泉之一。并由此形成资本主义社会的三大阶级——劳工，资本家，地产主。<br/>根据马克思的经典定义，“地租是土地所有权的特有经济表现。”*地租表现为地产所有者向市场提供一块土地所取得的经济收益。马克思曾指出，亚当斯密在经济学上的重大贡献之一，是他指出了在市场经济中，地租会参与资本的形成。但是，现代西方经济学却几乎不谈地租问题。在新古典经济学中，古典经济学的这一重要概念被取消了。这也就是当代中国经济学家普遍无知于这个问题的原因。（*《资本论》第三卷，第701页）</p><p>“在1992年后正是通过房地产开发这一媒介，即通过对国有土地所有权或使用权的有价转让，而导致资本性地租及级差地租的形成。在金融业提供过剩资本的媒介下，这种地租以房地产投资的高额回报形态实现，并迅速转入开发商手中。在中国已初具了市场资本主义经济关系的条件下，这种实质是土地租金而表现为房地产投资高回报率的经济机制，自动吸引拥有过剩资金而寻求赢利出路的各级政府部门，包括国有企业，将其拥有的资金投入沿海及各地开发区，因此而促成了1993——1995年间中国以房地产热为动力的经济繁荣。”</p><p><br/><strong><font size="4">低廉地租也是中国近二十年来房地产开发业高度发展、利润巨大的主要原因。九十年代初中国一些地区掀起了圈地运动。开发商通过官员审批取得土地使用权，然后将土地价值作虚拟评估，根据评估价再将其抵押给国家银行套兑资金。<br/>这一套办法是模拟西方土地市场的。但有一点根本性的不同，即西方用作抵押的地产，是私有地产。而中国则是国有地产。实际上，当国家允许地产商将国有土地用作抵押品时，国家犯了一个十分荒谬的错误。国家忘记了土地所有权是自己的，银行及其资金也是自己的。而用国有土地抵押给国有银行后，银行的钱却支付给了私人即名义上的开发商。<br/>打个比方，这就象有人向一个老板借钱。老板要他提供抵押保证品。而这个老板居然同意对方用老板自己的房产作为抵押，将其抵押给此老板自己，然后又从老板的钱袋中拿出钱借给那个人使用。<br/>内外媒体近年常常谈及中国国有银行中的金融泡沫即呆帐烂帐问题。而众所周知国内银行呆烂帐中的相当大部分，来自九十年代初中期的房地产业投资。这个巨大的金融泡沫和呆烂帐究竟从何而来呢？就是从上述的金融骗局来的。<br/>为什么这个骗局能进行？因为从国家银行套兑到钱的那些开发商，往往会将一部分所得资金转移给批租土地的官员（成克杰批地受贿案例即是已被曝光的一例），此外也会转移给帮助其完成贷款过程的银行官员。而在这一资金转移的过程中，土地同时也由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终又作为银行拥有的不良资产被拍卖而私有化。<br/>九十年代中国的一批巨富，就是利用土地的这种变相私有化过程，从攫取巨额地租中诞生。因此，当时谁能取得土地使用权（圈到土地），谁就能发大财。这是一次具有中国特色的圈地运动。<br/>另一方面，由于土地基础价格与市场价格存在重大偏离，例如在垄断审批条件下，某些开发商以极低的批租条件拿到优良位置土地的开发权。在这种情况下，一方面是土地基础价格与市场价格的存在偏离，另一方面是土地区位所造成的级差地租，叠加而成为房地产投资可以获取到高额利润的源泉。这也就是为什么近年商品房供应宏观已呈严重过剩，而国内房地业开发投资仍然兴旺不已的经济学原因。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </font></strong></p>