后司街

标题: 该是落井下石的时候了！ [打印本页]

作者: 保10洁 时间: 2005-12-25 18:04
标题: 该是落井下石的时候了！
忙于赚钱，潜水多时，今天俺也来冒个泡泡，谈谈对房价的看法。主要从需求的角度分析。价格的走向，归根结底是供需关系，供与需的博弈决定市场大势。
　　首先看需求（购买力）。武汉跟上海、北京、深圳、江浙等地比，一个最大的特点就是穷，收入太低。据我观察，现在在武汉，买得起房、有钱的主已经买了，不会再买；买不起的，在这个价位，反正是买不起了；还有一批有心买房的，看架势不对，至少等上三五个月。老百姓的典型心理是：已经对房价麻木了，第一是买不起，你把房价炒得越高，我越绝望，越是懒得睬你；第二是相信物极必反，世上没有只涨不跌的市场，就不信你小样不跌！
　　一句话：随你把房价炒得多高，说得唾沫横飞，俺反正是不买了。所以前阵有权威统计数字显示，武汉人购房意愿降幅全国第一。
　　再看供给情况。武汉现在仅空置的商品房已经达到近9万套，还有大量急于套现的二手房、次新房在那悬着；期房方面，虽然开发商有意放慢开发进度，但总不能一直这么憋下去，一批新房必将陆续上市，继续加大供应存量。此外，一批省直、市直单位的房改房进入市场，明年还有两万套经济适用房上市。按现在一天两百多套的销售进度，光现房就够卖两年以上的。现在上海房价至少跌了三成以上，但人家的存量比我们少，销售进度比我们快，武汉凭什么不跌？
　　就到这里，猴子们一定反驳：你说得有根有据的，那武汉房价为什么不跌？这个要辩证看：第一，武汉房价已放慢上涨进度，这个即使是开发商也没法否认，虽然他们不敢承认市场正在构筑头部；第二，武汉房价环比已经出现降价（即这月比上月低），虽然进入本月初以后似乎又在回升，但11、12月房价比9、10月应该是降了吧？
　　再说为什么最近的周成交价格出现回升？研究最近走势的同学应该明白，就是因为11月第四周出现了一个急跌近10%的假底。我非常怀疑那是开发商做的一个局，即有意以低价集中合同备案，制造一个探底回升的走势，这个股市操盘手法里叫做诱多。现在开发商手头存货太多，他做房子是卖的，不是存着玩的，现在大单房子砸自己手上，自弹自唱，维持一个有价无量的虚高，他没有出路，只有设法制造跌不动的假象，诱人进场接棒，他的手段就是集中备案制造假成交价格和成交量（这个手法已经在亿房网被拆穿了）。可惜的是，老百姓第一是没有钱，很难再鼓动了；第二是武汉人九头鸟贼精，你蒙得了一时，现在可不好日哄了。
　　所以现在的情况，不是老百姓互相鼓劲要“顶住”，因为老百姓麻木了；现在是开发商在奔走相告要“顶住”，可是他们顶不住了。道理很简单，不买房死不了人，房子卖不出去，开发商是要死掉的。房产开发7成资金靠融资，银行撵在屁股后头追债的滋味是不好受的，搞得不好是要破产清盘的。
　　再看开发商曾经的“同盟军”。
　　一，政府。政府曾经为了制造拉动生产总值，卖地赚钱，不惜以牺牲百姓生活水平为代价，甚至不惜为开发商拆迁充当打手。但是，大家已经看到，政府不敢再托市了，为什么？因为房价高到天怒人怨，已经危及社会稳定，危及政府执政基础，高处不胜寒，所以，中央一系列宏观调控手段出台后，现在武汉市政府开始改了唱腔，在假模假式唱经济房、廉租房的高调了。因为他明白，现在再给房地商抬轿子已经得不偿失，不如及时调整政策走向，转而取巧于百姓。就这样，我相信最近两会，政府还要因房价遭代表炮轰，大家等着瞧。
　　二，媒体。2002年到今年上半年，武汉各大报纸在这轮房地产升势中，也赚了个盘满钵满，整版整版彩印的房地产广告，那可都是真金白银。这几年，媒体也没少给房地市场唱多，房价急涨，媒体功不可没啊。武展和洪山广场一个接一个的什么春交会、秋交会、住交会，都是媒体整合政府机构、收买专家教授，给开发商搭台子。他会白干吗？不会。所以，媒体是开发房的重要盟友，他们是穿一条裤子的。我看最近有个叫《第一生活》的周刊，在跟开发商唱反调，揭批售楼黑幕。那是她刚创刊，房地商还看不上，所以没资格作婊*子，所以就先立个牌坊再说，不过俺喜欢，她还是大大的良民。主流媒体目前仍在与开发商合谋唱高房价，算是开发商当前最忠实的盟友。
　　三、银行。这一轮房地产大牛市，银行绝对是幕后财神爷。没有银行的钱，开发商拿不到地，盖不起房，但是没有房贷（贷给开发商和购房者的钱），银行钱不好赚，日子也不好过。所以，银行和开发商之间，有着千丝万缕的联系。据俺所知，有的房地商就是从银行系统下的海。再加上政府从中润滑，银行和开发商的亲热劲就更不用说了。但是，这种联盟也一样只是利益的联盟。自国八条面市，银行方面已经悄然退出阵营了，现在几大行争相上市甚至境外上市，再闹出一大堆呆账，投资者是要用脚投票的，房地市场现在风险比前两年是大得太多了，那么多积压房堆在那，银行也看在眼里，金融家是嗅觉最灵敏的，他见好就会收，不会帮开发商垫背。只是现在他投鼠忌器，一大堆资产沉淀在开发商手上，房子跌得太快，开发商和购房者还不起钱，抵一堆房子又无法变现，这也是银行不需要看到的。所以，银行扮演的是一个微妙的角色，他虽然虚与应和，但随时可能悄悄溜走。大家已经看到迹像了，现在在银行办房贷，你要不是好单位大单位，那可真不是一般的难！
　　四、炒家。这几年，一批买家跟风炒房，坐顺风车投机了一把，什么温州购房团、上海炒房团也曾在武汉市场昙花一现，任何市场都离不开炒家，光靠庄家拉抬是很困难的。武汉房价上涨，一是房改政策兑现，积压多年的真实市场需求集中兑现，形成最初的卖方市场；随后，是房价上涨产生赚钱示范效应，于以开发商为庄家，以投机资金为炒家，庄家在售楼现场人为制造火爆局面，炒家居中煽风点火、影响舆论，这样必然又形成逼空走势，大批暂不急于购房或购不起房的人，因担心房价继续暴涨，只得倾家荡产，东挪西凑，以牺牡今后若干年的生活质量为代价，跟风去买房，于是乎房价得以再延续一段时间的上涨势头。但目前的情况是，房子是会越放越旧的、使用年限也越来越少，如果房价不大涨，就会贬值；过江龙资金面对年底银根紧缩，也急于套现出局。这样一旦房价滞涨，这些炒房客就得不偿失，急于消化手头的存货，以免房子砸手上了。可叹的是，大批次新房涌向市场，现在想卖高价可太难了。要这批人再去买房，那简直是又拉他坐牢。所以，这一同盟军已经瓦解。
　　开发商准备找境外游资来接棒吧，只可惜武汉不是上海，没有那么大的国际影响，外资炒家也以炒商业地产、写字楼为主，救不了商品住宅的急。
　　山雨已来，北风呼啸，大厦将倾，谁来死撑？就剩开发商顶着了，媒体涨红脸在一边吆喝，银行出工没出力，政府袖手旁观，老百姓冷嘲热讽。大体勾画一样，就是这么个样子了。按俺的估计，开发商的联盟也不长久，实力大、套得深的会撑得久一点，没实力的、套得少的，可能憋不住先撤了。没有谁能撑到最后。这世上没有永远的同盟，只有永远的利益。市场博弈，宜顺势而为、抢先一步，俺劝开发商：大势已去，硬顶不是办法，晚撤不如早撤。
　　俺们老百姓也得明白个理：古人云，乱邦不居。危墙之下，咱何苦要居？前两年没买房是咱的错，是咱没眼力；现在还赶着去买房，那叫一错再错，犯的还是没眼力的错。这时候您不给开发商落井下石，那没辙，您太仁慈了。道德楷模，俺佩服您！
　　俺就是要落井下石，哈哈，开发商身上哪一个毛孔，不是沾着咱老百姓的血？虽然说商人重利，可那不是阳光下的利润，那叫暴利，杀人不见血啊。瞧去年福布斯财富榜，开发商占了多少？不就是拿着国家的钱，挣咱老百姓的钱？该天杀的！
　　同学们，父老乡亲们，扎紧钱袋，是向开发商落井下石的时候！！

作者: tom 时间: 2005-12-26 02:55
楼市真要崩盘了？？？？？？？？

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