8月经济数据解读及未来楼市走向浅析 - 后司街

一、8月份全国经济数据显示，中国经济的发展进入平稳增长阶段，预计未来不会出现大幅回调现象，经济发展二次探底的担忧减弱，GDP保增长可期。但是，通货膨胀压力依然突出，一方面，近期国际农产品价格的大幅上涨；另一方面，前期过度的财政刺激政策使得市场货币量过于庞大。

虽然官方以通货膨胀预期的说法掩盖通货膨胀的既定事实，但近期央行行长周小川关于零利率的言论预示着央行有可能会动用加息这一利率调整的政策性工具——这与今年之前的明确表示不加息的表态有了大幅转向。预计未来一个季度内很有可能会加息，但基于保持市场平稳考虑，加息幅度很小，微调，以观后效。

二、当前正处于传统楼市的金九银十之初，市场正在发生悄悄转变。八月楼市的一片红火似乎预示着楼市已经真正进入回暖通道，但从本质上讲，此轮房市回暖还是属于一种假性回暖，因为除了少数城市外，基本上呈现的是量涨而价仍滞的局面。这可以看成是楼市调控后市场的一种局部的理性回归，因为价量齐跌不是调控的初衷，价跌量不跌才是调控的终极目标。

本轮楼市表明呈现的表面繁荣主要原因有：1. 最重要的一点，政府采取的宽松的货币政策（8月货币净投放380亿元现金，比去年最高值还要高60%），大量增发货币、大规模投放信贷造成了社会流动性过剩，通货膨胀日益明显，物价已经开始呈现出普涨态势，再加上近期CPI走势和消费品价格的全线走高，使得购房者迫于通货膨胀的压力最终放弃了观望心理。2.新政以来连续三四个月的成交量下滑，积累了大量的刚性需求。在传统旺季金九银十之际，面对价格似乎已无望再跌的现状，再加上开发商各类实质或形式上的促销，刚需得以大幅释放。3．一些开发商开始放弃观望，为金九银十蓄力，加快推盘，采取或明或暗的降价促销措施。

三、当前市场正处于宏观调控关键期，市场各主体在深度博弈和多方角力，市场是否真正回暖还有待观察。从政策的持续性和政府的公信力角度看，第二轮调控或者更为严厉的政策不太可能出台，毕竟当前的回暖仍是一种假性回暖，价格并未凶猛反弹。

因此，即便李克强八天内的两次强调以及《人民日报》连篇发文，也仅仅是从坚定执行之前楼市调控政策和加大保障性住房建设等角度而言。但接下来市场若出乎政府意料，即假如政策被消解于无形，则很可能会出台更有力的措施。因此9月楼市就成了各方角力的主战场，下调与反弹的压力并存。

四、楼市调控虽然已进入深水期，仍在持续，但已经逐步转向第二阶段，那就是调整供给。无论是查处闲置住宅用地，还是加大土地供应，都表明了政府的决心。同时各地正在加快政策性保障类住房的建设，制定保障房的建设计划和目标。大量的住宅将在两年之内源源不断地流向市场。

但从第一阶段的抑制投资和打击投机等调整需求的效果看，调控除了短期收到较明显效果外，而今各地有了明显的反弹。这主要归咎于信贷政策的打折执行——各商业银行为一己之私，均存在各种“瞒天过海”之术为购房者套取银行信贷提供方便。作为调控核心手段的信贷政策执行尚且打折，因而本阶段的调控可能更多的是口号多于行动。即便执行到位，对整体市场走势可能影响也不是很大，抵消不了流动性的充沛以及民众对通货膨胀的担忧——对于普通购房者而言，房产仍然是当前社会最佳的投资渠道和保值手段。