后司街

标题: [揭底]住宅造价成本 [打印本页]

作者: 岛主 时间: 2009-8-24 16:57
标题: [揭底]住宅造价成本
中国房地产业从无到有，经过近十来年的开发，商品房价格节节攀升，普通市民大叹房价之高，十几年买不起一套商品房。商品房为什么这么贵？它的成本到底多少？除去成本最终利润有多少？
现对普通住宅造价成本来个揭底，让广大市民心中有个数：

多层、小高层住宅成本造价测算（元/M2）
住宅类型	土地价格（万/亩）	地面地价（元/M2）	容积率	楼面地价（元/M2）	建安成本（元/M2）	其它费用：前期开发费、税费等（元/M2）	成本造价：楼面地价+建安成本+其它费用
多层	10	150	1.3	115	900	200	1215
	50	750	1.3	577	900	200	1677
	100	1500	1.3	1154	900	200	2254
	150	2250	1.3	1731	900	200	2831
	200	3000	1.3	2308	900	200	3408
	300	4500	1.3	3462	900	200	4562
	400	6000	1.3	4615	900	200	5715
	500	7500	1.3	5769	900	200	6869

小高层	10	150	2	75	1500	300	1875
	50	750	2	375	1500	300	2175
	100	1500	2	750	1500	300	2550
	150	2250	2	1125	1500	300	2925
	200	3000	2	1500	1500	300	3300
	300	4500	2	2250	1500	300	4050
	400	6000	2	3000	1500	300	4800
	500	7500	2	3750	1500	300	5550

住宅成本主要是由两大块建设用和土地费组成，再加上其它费税等：
一、建设费图表中为建安成本，即土建、水电安装成本及配套道路、绿化等成本，小区房屋及配套所有建设成本除以小区总建筑面积可算得住宅每平方米造价。假设天台县城某新开发小区土地面积30亩（2万平方米），规划设计容积率为1.3，最后开发商建设了总建筑面积2.6万平方米的多层房屋，工程费用为2340万元，换算成每平方米建设费用即建安成本：2340000/260000=900元/平方米；
二、土地费图表中为土地成本，根据容积率摊算成每平方米建筑面积所需土地费用，如小区30亩土地是以50万元/亩取得,则换算成单方地价为：500000元/667平方米=750元/平方米。根据设计容积率1.3计算，每平方米土地可以建造1.3平方米房屋，则最终换算成每平方米楼面的土地成本即楼面地价：750/1.3=577元/平方米.

所以，50万元/亩土地时，小区住宅每平方米土地成本577元，建设费约900元/平方米，加上其它各种费用估算为200元/平方米，则住宅成本为1677元/平方米。当开发商以2500元/平方米对外销售，毛利润高达50%；以3000元/平方米销售，毛利达80%……
目前建安成本相对固定，土地成本影响造价成本最大。当土地价格大幅上涨，造价成本也大大上升。

注：1.建筑容积率本次测算中暂定为固定值。实际容积率规划有要求，一般情况下容积率多层建筑不超过1.3、小高层不超过2.0。
2.其它成本费用内容较多：前期开发费包括项目运营公关费用、管理销售成本等，缴纳国家税费等。

[ 本帖最后由岛主于 2009-8-24 22:03 编辑 ]

作者: 无铭 时间: 2009-8-24 17:02
好文可惜不会算

作者: ￠`葬ヤ愛乄 时间: 2009-8-24 17:54
看不懂直接公布房地产商的利润哈哈

作者: 家在天台 时间: 2009-8-24 18:07
反正都说房地产是暴利的

作者: 家在天台 时间: 2009-8-24 18:09
像天台以前商品房2-----3千一个平方时，高山移民是800多点一平米，而且800多点一平还有钱赚的

作者: 岛主 时间: 2009-8-24 22:06
标题: 说明
针对“不会算”、“看不懂”，对原帖作了修改补充。为了通俗易懂，重新编制了表格，而且加以文字及举例说明。

[ 本帖最后由岛主于 2009-8-25 09:02 编辑 ]

作者: 一诺千金 时间: 2009-8-24 22:24
哈哈，辛苦了岛主！

作者: 岛主 时间: 2009-8-25 09:14
针对看不懂，请尽管提问……

作者: 无铭 时间: 2009-8-25 09:17

岛主好人哪流鼻涕先

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