后司街

标题: 扫盲——楼面地价／容积率／得房率。。。。 [打印本页]

作者: 一诺千金 时间: 2009-7-9 19:20
标题: 扫盲——楼面地价／容积率／得房率。。。。
楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
楼面地价是一种新的地价形式。与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。楼面地价作为一种经济手段，将宗地地价同建筑面积、用途紧密结合，政府部门运用它，可用以调控城市发展方向，解决以往综合用地地价测算不合理之处。开发商在取得土地时，不会再出现低容积率、高地价造成的不公平现象。由于各城镇、地区对楼面地价的理解和定义各有不同。
楼面地价计算方法：
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分。
楼面地价=土地总价格÷可销售建筑总面积；
楼面地价=土地单价÷容积率
据市国土资源和房屋管理局有关负责人介绍，楼面地价这一新概念的使用，除了方便土地竞买者外，购房者也更容易匡算出房屋每平方米的合理售价。

作者: 一诺千金 时间: 2009-7-9 20:28
容积率　　容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
　　计算公式：
　　容积率=总建筑面积÷总用地面积
　　容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

作者: 一诺千金 时间: 2009-7-9 20:29
得房率　　得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
　　销售面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。
　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70％左右比较合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

作者: 孺子牛 时间: 2009-7-10 18:48
学习了

欢迎光临后司街 (http://317200.net/)