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标题: 个人投资房产的新模式收租让她成了千万富婆zt [打印本页]

作者: ipsa 时间: 2006-2-9 07:27
标题: 个人投资房产的新模式收租让她成了千万富婆zt
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<H1>个人投资房产的新模式收租让她成了千万富婆</H1></DIV>
<DIV class=info><IMG src="http://www8.blog.163.com/skin/images/icon_clock.gif">2005-06-05 11:05:51 <IMG src="http://www8.blog.163.com/skin/images/icon_man.gif">阿芒@-Di1j <IMG src="http://www8.blog.163.com/skin/images/icon_house.gif"><a href="http://www8.blog.163.com/article/-Di1j-U2kYfg.html" target="_blank" >/article/-Di1j-U2kYfg.html</A> <a>复制</A> <a href="http://www8.blog.163.com/article/-Di1j-U2kYfg.html#reply" target="_blank" >评论</A> </DIV>
<DIV> 杜俐瑶开创了个人投资房产市场的新赚钱模式——把零散的多套租房统一为“酒店式服务”，使自己的资产增值到了几千万元…… 
　　个人投资房产，短线炒家通常尽快出手以获“快利”，而长线炒家则更多的是对外出租以获“长利”。这几年在租赁市场不甚景气的环境下，重庆的杜俐瑶坚持“做长线的租房业务”，却能够将30平米的房子租出每月2500元的价格。
　　她有什么法宝呢？
　　■比着星级酒店装修，30平米月租2500
　　2000年之前，杜俐瑶做过品牌酒西南地区代理，开过酒楼，并自己成立了贝思特广告公司，但从未涉足甚至考虑过房产投资。
　　2000年，那时的房地产商都有一个不成文的习惯——用房产来冲抵广告费用。杜俐瑶的贝思特广告公司接了不少房产广告，到2001年年初，她发现手里积压了6套不同面积的房子，像重庆朝天门“时代天骄”这样价格在5000多元/平方米的房子就有好几套。
　　再多的房产也要盘活变现才实在。杜俐瑶最初试过将手中的房产转卖，但是当时重庆的房产市场也才开始起步，买方开出的价格很不理想。杜俐瑶不愿意亏得一塌糊涂，干脆把房子用来租，就这样“无心插柳地走上了做长线租房”的道路。
　　但当时房屋租赁市场也很低迷，不少租赁户的房子租不出去、租不起价，比如一套拥有简单装修、基本家电、面积在50平米左右的两室一厅，当时在重庆的月租价格一般也就800元左右。
　　杜俐瑶算了一笔账：以她在重庆朝天门“时代天骄”的房产为例，一套的售价为15万元左右，首付5万元，剩下的10万元10年期按揭贷款，加上物管费，每个月支出1000多元，如果按照市价出租，每个月还要倒贴好几百元。
　　当时杜俐瑶手中有两套房产在朝天门，她发现在这里做生意的外地人士很多，但附近真正有档次、上格调的租赁房却很少，很多有消费能力的人都苦于找不到居住品质好、类似酒店的租赁房。有过酒店工作经历的杜俐瑶突然灵光一闪：普通摆设、外观陈旧的租赁房根本喊不起价，何不把这些空闲的商品房按酒店标准进行装修后再出租呢？
　　事实上，在解放碑周围的写字楼里有不少外企、合资企业的驻渝分公司，这些公司的CEO平时一般都是在酒店租房间。解放碑附近四星级酒店的标准间400元/天左右，一个月的房费在1万元以上。杜俐瑶想，如果把自己的房子按照酒店的标准进行装修，专门针对这类特殊人群出租的话，肯定会有市场。
　　一番考虑后，她请来装修公司把6套清水房改成了精装修，家具、电器一应俱全，租赁者可以根据自己的需求选择各个区域的房子居住，而价格绝对低于住酒店。例如按照星级酒店标准装修的“时代天骄”30来个平米的房子，每套投入超过了3万元。
　　杜俐瑶终于迎来了第一个客户，上海一家著名空调企业的西南片区总经理。他租下了“时代天骄”的房子，租金为每月2500元，这个价格比同一幢楼其他租赁户的房子高出近3倍。紧接着，其他几套房子也相继租出。
　　一套房子加上装修后总价格在18万元左右，按照每月2500元的价格出租，一年的收入约为3万元，年收益高达16%，6年时间就可以收回所有的投资。

　　■比着星级酒店服务，资产增值到千万
　　第一次租房成功，杜俐瑶看见了其中巨大的商机，她决定今后就在炒房中打拼事业的新天地。
　　但她很快发现自己的成功经验被克隆，周边相续出现了类似的出租方式。
　　竞争一强烈，杀价抢客户的事情就难免发生，不到半年时间房租就从每月2500元跌到了1500元。同时她还发现，不少客户在租期满后，退房又回到了酒店。这是什么原因呢？
　　原来，酒店虽然昂贵，但客人可以不必收拾房间、打扫清洁、洗衣服等，而这些琐事却是那些收入不菲却工作繁忙、或者短期来渝的人最不愿意费心的。
　　杜俐瑶深知如果自己停滞不前，很快就会被后来居上者击溃。于是对酒店服务非常熟悉的她也请来了清洁工，并且进行了专业培训。推出每天的清洁洗衣等酒店式服务、处理日常家居的维修服务之后，她的房屋又重新租出了好价钱。
　　渐渐地，杜俐瑶的房产由当初的几套发展到了如今的数十套。房子多了，空置的问题也就出来了。为了获取更大的利润，杜俐瑶注册了贝思特房屋租赁有限公司，聘请了营销人员。
　　之后，杜俐瑶又开始试行一种叫“简约酒店”的新兴房产投资模式：贝思特公司先直接把业主手上的小户型精装房统一租下来，然后提供各种增值服务后再租出去，从中赚取租金差价。这样在硬件投入上相对较少，物业改造也很简单，能够迅速与市场对接。
　　杜俐瑶将房屋的租期调整得更灵活了，一天、十天、半个月都行。租赁对象也由以前写字楼的金领扩展到了到渝出差、旅游、访亲探友等作短暂停留的客人。一间按三星级标准装修的套房日租价定在120-150元左右。
　　目前，杜俐瑶在解放碑、沙坪坝、南岸、江北均有自己的“贝思特酒店式公寓”，共计几十套，价值已经增值到了几千万元。
　　收租收成了千万富婆，杜俐瑶不仅得到了经济上的巨大回报，她的生活也变得更自由了。以前做生意的时候，她每天不得不面对各种应酬，真正属于自己的时间少之又少，十分疲劳。而当上“收租婆”后，她自己的时间充裕起来，甚至经常在车上办公就行了，生活向她展现出了悠闲自由的一面。
　　◆链接一：杜俐瑶的选房经
　　要想租得好，首先得选好房。在开始增购房屋进行出租之前，杜俐瑶就到处踩盘，结交真正资深的房地产人士，请他们教自己选房的招数，同时从侧面打探楼盘的真实销售情况。有了“高人”的指点，她常常能从销售人员口中“撬”出宝贵的资料，买的房子越来越具有升值潜力，租赁的情况也相当好。 
　　比如2003年年底，朝天门一个江景楼盘开盘售房，杜俐瑶提前两个月就开始做足了功课：她通过多位业内朋友探听开发商的实力，考察样板间，几乎跑遍了新盘的每个楼层……通过详尽的考察，她深信将会得到极高的回报。开盘后一周内，她买下了两套江景房。之后短短四个月的时间，每套房就增值了10多万元。这是迄今为止她在最短时间内得到的最高回报。
　　杜俐瑶总结了一套行之有效的选房经：收租的房子位置一般要位于城市的中心区域，单体楼盘最佳，周边能辐射到一些高档写字楼以及人员流动较大的专业市场、大学校园等，这是房屋能及时租出的基本保证。
　　另外，楼盘与众不同的气质是决定房屋能租出好价钱的首要条件。定位于中高档商务公寓的楼盘，一般都要有卓越的卖像、气派的大堂、明亮的走廊、接近酒店的装修标准，而且电梯间、消防设施等也要一应俱全。
　　最后，投资者要有坚实的还款能力，这样即使在房子没有实现租赁时，也能够负担起每月的供款。
　　◆链接二：杜俐瑶转向做商铺
　　杜俐瑶说，这两年重庆当地的租赁价格起码下降了20%，尤其是高端的租赁房，她感觉房产投资者已进入了一个盲目跟风、恶性竞争的误区。
　　现在投资住宅已经不再具有很大的升值空间，而写字间的空置率又比较高，所以杜俐瑶又开始把目光转向了商铺。 
　　2004年初，杜俐瑶到九寨沟旅游，旖旎的风光让她心醉神迷，但却留下了一个遗憾：配套设施和服务落后，由于不能住在沟内，旅客只能白天进沟游玩，而晚上无事可干早早睡觉。
　　回到重庆后，杜俐瑶了解到，按惯例，购物、娱乐等休闲消费一般要占到整个旅游费用的70%，而目前九寨沟景区由于缺乏像样的购物休闲场所，因此游客到九寨沟购物娱乐消费只占到整个费用的15%-20%。而据国家旅游局2003年10月统计显示，九寨沟当月接待27万游客，仅次于丽江34万人的接待量，高于阳朔的7.05万人和大理的26.5万人。
　　这难道不是巨大的商机吗！杜俐瑶不禁激动起来，于是与她哥哥的重庆嘉华投资公司立即开始了操作“九寨沟边边街”商铺项目。
　　藏羌风情浓郁的九寨沟边边街距九寨沟风景区入口仅1000米，计划成为继丽江四方街、阳朔西街、大理洋人街之后的中国旅游休闲第四街。它依山傍水，全长2.2公里，集文化、餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿于一体，今年7月将正式开街营业。
　　杜俐瑶看好这个项目是因为三个“唯一”：一、旅游资源的不可再生性，美丽的九寨沟只有一个；二、边边街是政府为实现“人车分流”而规划的九寨沟唯一一条人行通道，从沟口步行到边边街仅需十分钟，风景区大门口永远是最繁华之地，升值潜力大；三、周围已经没有可以拓展的空间，边边街将是独一无二的商业步行街。
　　对于普通投资者来说，20平方米的门面月租金仅为1600元，投资开一家旅游商品小店，5万元即可启动，主要为智力投资，装修和固定资产投入较小，如定位不准可及时转向，因此风险较小。</DIV>

作者: 漂在异乡 时间: 2006-2-9 22:11
文章中的主人公思路独特、眼光独到。

作者: 二百五 时间: 2006-5-11 18:26
好办法不过已经过时了

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